La spesa per l'adeguamento dell'autorimessa alle norme antincendio grava sui proprietari dei box e non sugli altri condòmini, secondo il principio di utilità.

Corte di Cassazione, 08 settembre 2021 n.24166

La controversa origina dall'impugnazione di una delibera assembleare che, dovendo deliberare sul criterio di ripartizione della spesa di adeguamento dell'autorimessa interrata alle norme antincendio, decideva di suddividere l'onere per due terzi a carico dei proprietari dei box e per il rimanente terzo a carico degli altri condòmini.

Una condòmina impugnava la delibera, affermando che la spesa era riferita a cose destinate a servire i condòmini in misura diversa e che, per l'effetto, essa doveva essere ripartita in base all'uso che ciascuno poteva farne (ex art.1123 co.2 c.c.), cosicchè essa, non essendo proprietaria dell'autorimessa, avrebbe dovuto esserne esonerata.

Il Condominio convenuto si difendeva essenzialmente richiamandosi al vantaggio generale che sarebbe conseguito all'intera compagine dall'adeguamento dell'autorimessa alle norme di sicurezza antincendio.

Sulla scorta di tale ultimo rilievo, attinente il vantaggio complessivo in termini di sicurezza che da tali lavori derivava ai condòmini, sia il Tribunale adito in primo grado, che la Corte di Appello, rigettavano l'impugnazione.

La Corte di Appello riteneva poi corretto il criterio di divisione della spesa che addebitava i due terzi dell'importo ai proprietari dell'autorimessa e il restante terzo a tutti gli altri condòmini, sulla base della constatazione che i lavori avessero in realtà riguardato gran parte delle aree comuni del seminterrato ed anche la centrale termica.

La Corte di Cassazione, adita dalla condòmina soccombente ribalta le sentenze precedenti in primo e secondo grado, sul rilievo che in materia condominiale le spese devono essere suddivise secondo il principio di proporzionalità, commisurata al valore della proprietà di ciascun partecipante.

Se la spesa riguarda cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, essa deve essere divisa secondo il criterio dell'art.1123 comma 2 c.c., secondo l'uso che ciascuno può farne, fatta salva una diversa convenzione di ripartizione, da approvare all'unanimità dei condòmini.

La Corte di Cassazione, dunque, ritiene di dare continuità al proprio indirizzo consolidato (vedasi, per un caso analogo, Cass.7077/1995), ribadendo che in materia di spese condominiali, pur seguendosi il principio generale di proporzionalità dell'uso, non possono tuttavia gravare su chi dal bene non trae alcuna utilità, per ragioni strutturali o per destinazione oggettiva.

Tale principio si applica anche alla fattispecie di condominio parziale dedotto nel giudizio.

Conclude pertanto la Corte, in continuità con il proprio indirizzo, che solo le spese che interessino l'intero condominio possono essere ripartite fra tutti i condòmini, mentre le spese afferenti il condominio parziale dell'autorimessa devono essere sostenute dai soli proprietari di quel bene, anche per evitare un indebito arricchimento.

Poichè l'invocato vantaggio generale della prevenzione degli incendi è indiretto e non ha alcuna influenza sul criterio sopra detto dell'art.1123 co.2 c.c., la spesa grava solo su coloro che usano i locali fonte di pericolo.

Non è pertanto legittimo il criterio di suddivisione della spesa adottato dall'assemblea condominiale analogo a quello dell'art.1126 c.c.

Allegato

(dossier-186-11-2021-patti-voce-giurisprudenza-3.pdf)