La "diversa convenzione" che modifica i criteri legali di ripartizione della spesa può essere contenuta anche in un documento diverso dal regolamento o dal verbale dell'assemblea e può essere approvata in momenti diversi.

Cassazione 04 luglio 2022 n.21086

Con la pronuncia in rassegna la Corte d Cassazione prende in esame la fattispecie di un criterio di ripartizione difforme da quello previsto dalla legge approvato con l'adesione di tutti i condòmini in momenti successive.

Il serrato ragionamento della Corte è il seguente.

I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'articolo 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione che modifica la disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condomini (ad esempio, Cass.17 gennaio 2003, n. 641). La natura delle disposizioni contenute nell'articolo 1118 c.c., comma 1, e articolo 1123 c.c., non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella derivante dalla rispettiva quota individuale di proprietà.

L'efficacia di una siffatta convenzione in deroga all'art.1123 co.1 c.c. è limitata alle parti che la stipulano e non si estende ai loro aventi causa a titolo particolare, a meno che gli aventi causa abbiano preso conoscenza della preesistente convenzione ex articolo 1123 c.c., comma 1, al momento dell'acquisto ed abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini (e non quindi soltanto nei confronti di chi abbia loro alienato la proprietà dell'immobile).

In altri termini, ciascun condòmino può aderire alla convenzione in un momento successivo a quello in cui la convenzione è stata stipulata.

Ciò che rileva in tal caso non è l'attività dell'assemblea, con la formazione di un consenso maggioritario, ma la formazione di un consenso negoziale, che ben può manifestarsi al di fuori della riunione, anche mediante successiva adesione di una parte al contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo.

La Corte esprime quindi il principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'articolo 1123 c.c., comma 1, - che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime - presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo".

Allegato

(dossier-192-11-2022-patti-voce-giurisprudenza-5.pdf)