Il creditore del condominio può esecutare il singolo condòmino solo nei limiti della sua quota

Tribunale di Roma, Sentenza 14 febbraio 2020 n.3270

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Il Tribunale di Roma, quarta sezione esecuzioni, ha esaminato il caso del creditore che, ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del Condominio, abbia poi proposto l’azione esecutiva verso un solo condòmino.
Quest’ultimo propone opposizione all’esecuzione, ottenendo una sentenza favorevole.

Nella sentenza in commento il Giudice detta con grande chiarezza una serie di principi in materia, riportandosi anche ad una pregevole pronuncia della Cassazione, Sent.29 settembre 2017 n.22856.
Il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del Condominio, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non è tenuto ad instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), né è onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini (onere peraltro di difficile attuazione anche alla luce della novella dell’art. 63 disp. att. c.c.).

L’utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l’esecuzione forzata contro i singoli condomini comporta esclusivamente l’onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condòmini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini.

Laddove il creditore intimi il pagamento dell’intera obbligazione ad uno o più condomini (sostenendo che sono titolari della totalità delle quote condominiali o anche assumendone, erroneamente, la responsabilità solidale per l’intera obbligazione), ovvero intimi comunque il pagamento della quota ad un solo condomino, indicando nel precetto l’importo totale del credito ma senza specificare la misura della quota millesimale dell’intimato, il precetto sarà inefficace per la richiesta dell’importo eccedente la quota millesimale dell’intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa.

Il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità, potrà proporre l’opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 c.p.c., o affermando di non essere condòmino o eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella indicate (esplicitamente o implicitamente) dal creditore procedente.

In definitiva, laddove il singolo condòmino intimato del pagamento del debito del condominio (per intero, o comunque senza specificazione della minor quota su di lui gravante) proponga opposizione all’esecuzione, dovrà dimostrare, a sostegno dell’opposizione proposta, la misura della sua partecipazione condominiale. In caso contrario subirà l’esecuzione per la quota indicata dal creditore e, laddove detta quota non sia stata specificata, potrà subire l’esecuzione per l’intero debito di cui risulti intimato il pagamento (ferme restando, nel vigore della nuova normativa, le limitazioni di cui al secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.p.c. in tema di beneficium excussionis).
Come è noto, il disposto dell’art. 63, co. II disp. att. c.c. sancisce un beneficium excussionis a favore dei condomini in regola coi pagamenti degli oneri condominiali.

Ciò significa che il creditore può rivalersi anche su costoro ma solo dopo aver agito preventivamente ed infruttuosamente verso i condomini morosi.
Per poter chiedere il pagamento agli altri, peraltro, non é sufficiente un qualsiasi tentativo di ottenere il pagamento dal soggetto moroso: il creditore deve poter dimostrare di aver provato a ottenere il pagamento con ragionevole sforzo e di aver rispettato l’ordine di escussione per come esso emerga dallo stato di ripartizione approvato dall’assemblea condominiale, di cui si occupa il primo comma dell’art. 63 disp. att.c.c.

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