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Normativa condominio

Normativa condominio

La Normativa e il Condominio

Esenzione spese condominiali

L'assemblea non può ripartire una spesa fra i soli condòmini adempienti esentandone i morosi

Tribunale di Roma, sent. 28 settembre 2018 n. 18320


La controversia riguarda l’impugnazione di una delibera condominiale che, nell’approvare una spesa manutentiva (riparazione del terrazzo condominiale), ha ripartito l’onere esentandone alcuni condòmini.

Nella specie, il Tribunale ritiene che sia illegittima la delibera con cui l'assemblea ha deciso, a maggioranza, di effettuare una ripartizione "provvisoria" dei costi  delle opere sul lastrico, dalla quale fossero esclusi i condomini morosi già destinatari di decreti ingiuntivi.  

In tal modo, ha di fatto addossato ai condomini c.d. "virtuosi" una spesa che su di essi non doveva fare carico, neppure provvisoriamente.  

Il Tribunale rileva che l'effetto di una tale delibera è analogo a quello creato dall'istituzione del c.d. "fondo cassa morosi", già noto in giurisprudenza, sul quale detto Giudice si sofferma in un interessante excusrsus.  

Prima della riforma del Condominio (con legge 220/2012), si riteneva in giurisprudenza che nei casi di effettiva urgenza fosse sufficiente, per deliberare la costituzione del fondo morosi, la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, del Codice civile.

La Suprema Corte (sentenza 5 novembre 2001, n. 13631) aveva osservato che “in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità quale espressione dell'autonomia negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'articolo 1123 del  Codice civile e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi e tuttavia, in ipotesi d'effettiva improrogabile urgenza di  trarre  aliunde   le somme necessarie, come nel caso d'aggressione  in executivis  da parte di creditori del condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti, dal vincolo di solidarietà passiva operante  ab externo , alle azioni dei terzi”.  

Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c., prevedendo che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", sembra escludere l'ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo “morosi” va deliberato semmai con il consenso di tutti i condomini. 

Nemmeno si configura nella specie una improrogabile urgenza di raccogliere (anche) le quote dei morosi: sia perché non è stata dimostrata la necessità di svolgere le opere con estrema urgenza, sia perché le opere stesse potevano essere iniziate anche qualora taluno dei condomini si fosse reso moroso nel versamento della propria quota dell'ammontare complessivo dei lavori.  

Ne è conseguita la pronuncia di annullamento della delibera siccome illegittima.  



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