Normativa condominio
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Le spese di sostituzione dell'impianto di ascensore gravano su tutti i condòmini in mancanza di diversa pattuizione contenuta nel Regolamento
Corte di Cassazione 12 settembre 2018 n. 22157
La controversia riguarda la contestazione formulata da una condòmina in sede di opposizione al decreto ingiuntivo che le intimava il pagamento pro quota delle spese di integrale sostituzione dell’ascensore condominiale.
Lamentava in tale sede la condòmina di non essere tenuta a tale contribuzione in quanto proprietaria di un locale a piano terreno e con accesso su strada e contestava pertanto la ripartizione delle spese effettuata dall’amministratrore.
La Corte di Cassazione, investita della questione in esito al rigetto della domanda in primo ed in secondo grado, rigetta il ricorso.
In primo luogo, osserva la S.C., le doglianze relative all’invalidità del deliberato assembleare, mai in precedenza impugnato, non possono essere avanzate in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.
L’ambito del giudizio oppositorio è ristretto alla verifica della perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass.SS.UU.18-12-2009 n.26629). L’opposizione può essere accolta solo quando risulti che la delibera ha perso la sua efficacia per essere stata sospesa dal giudice dell’impugnazione o per essere stata annullata con sentenza di merito. Il limite alla rilevabilità, anche d’ufficio, della invalidità del deliberato assembleare non opera quando si tratta di vizi implicanti la sua nullità, trattandosi dell’applicazione di atti la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda (Cass.305/2016).
E dunque la nullità di una delibera ben può essere fatta valere anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, poiché ilvizio rimane sottratto al termine perentorio di impugnativa di cui all’art.1137 cod.civ.
In secondo luogo, quanto alla ripartizione delle spese di sostituzione integrale dell’ascensore, la Corte di Cassazione ribadisce il proprio consolidato indirizzo.
A differenza della installazione ex novo dell’impianto, le cui spese vanno divise secondo il criterio proporzionale di cui all’art.1123 cod.civ., quelle relative alla sostituzione e manutenzione dell’impianto vanno ripartite ai sensi dell’art.1124 cod.civ. (Cass.4-9-2017 n.20713; Cass.25-3-2004 n.5975; Cass.17-2-05 n.3264. Nell’identità del criterio attributivo delle spese per la manutenzione delle scale e dell’ascensore come stabilito dall’art.1124 cod.civ., l’impianto di ascensore è una parte comune ed è indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura anche per i condòmini proprietari di unità immobiliari su strada.
Ne consegue l’obbligo, anche per questi condòmini, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventuale sostituzione dell’ascensore in rapporto all’utilità che essi possono trarne, in assenza di titolo contrario.
Conclude la Corte che, come ogni criterio legale, anche quello relativo alle spese di manutenzione dell’ascensore ben può essere derogato, ma la relativa convenzione deve essere adottata all’unanimità per poter superare la disciplina legale di ripartizione.
Tale deroga deve essere contenuta nel Regolamento condominiale contrattuale ovvero in un deliberato assunto con il consenso di tutti i condòmini.
Nella specie, mancando tale deroga convenzionale, la condòmina non poteva sostenere di essere esonerata dall’obbligo di sostenere la relativa spesa.
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