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Normativa condominio

Normativa condominio

La Normativa e il Condominio

creditore del condominio

Guai in vista per l'amministratore che non collabora con il creditore del condominio

A seguito dell'entrata in vigore della riforma della normativa condominiale (legge n. 220/2012), la giurisprudenza di merito ha iniziato ad essere sollecitata sulle prime criticità della novella, segnatamente in ordine alla peculiare questione relativa all'obbligo collaborativo dell'amministratore


Il dato normativo di riferimento

A seguito dell’entrata in vigore della riforma della normativa condominiale (legge n. 220/2012), la giurisprudenza di merito ha iniziato ad essere sollecitata sulle prime criticità della novella, segnatamente in ordine alla peculiare questione relativa all’obbligo collaborativo dell’amministratore nei confronti dei terzi creditori del condominio.

Invero, il riformato art. 63 disp. att. c.c. attualmente stabilisce che, “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi” (comma 1), aggiungendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (comma 2).

In questa sede, interessa soprattutto la disposizione che contempla l’obbligo, da parte dell’amministratore, di comunicare i dati dei condomini morosi, su richiesta del creditore del condominio, consentendo a quest’ultimo di rivolgere le sue richieste e, eventualmente, di intraprendere l’azione giudiziaria, direttamente nei confronti dei condomini che non hanno pagato i contributi condominiali.

Ci si chiede, pertanto, fino a dove si estende detto obbligo di “cooperazione” (e connessa responsabilità in caso di inadempimento), in capo all’amministratore, nei confronti dei creditori del condominio che lo interpellano, ossia di soggetti diversi dai condomini, in un’ottica volta ad intravedere un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione di crediti nascenti dalla gestione condominiale, prescindendo dal contenuto del programma interno del rapporto di mandato instaurato con i singoli partecipanti della collettività condominiale.

I profili risarcitori azionabili

In questa prospettiva, il Giudice di Pace di Genova, con la sentenza del 15 giugno 2015, ha condannato un amministratore in proprio al pagamento, in favore di un creditore del condominio, della somma di € 2.225,00, a titolo di risarcimento del danno, pari al valore dell’intero credito azionato e non recuperato a causa del comportamento omissivo del convenuto (nello specifico, trattavasi dell’importo portato nel precetto, al lordo della ritenuta d’acconto dedotto quanto versato in corso di causa, in forza di un precedente decreto ingiuntivo non opposto).

In particolare, il suddetto magistrato onorario ha accertato, per un verso, che l’attore aveva proceduto all’interpello dell’amministratore del condominio per ottenere i nominativi dei condomini morosi, al fine di procedere alla loro preventiva escussione, prima di poter procedere nei confronti degli altri condomini virtuosi, e, per altro verso, che il convenuto aveva omesso i necessari adempimenti, restando “inadempiente alle obbligazioni nei confronti del creditore del condominio, che può conseguire l’adempimento solo a condizione che l’amministratore agisca secondo le regole di buona fede e correttezza”.

Peraltro, l’amministratore, rimasto contumace, non aveva ottemperato nemmeno all’ordine giudiziale ex art. 210 c.p.c. volto all’esibizione dei registri contabili e del conto corrente condominiale, conseguendone la condanna di cui sopra, oltre quella alle spese di lite.

In maniera analoga anche se con un’impostazione processuale differente, il Tribunale di Palermo, con l’ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 19 marzo 2014, ha condannato “il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore”, a comunicare al creditore ricorrente i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, ed al pagamento della somma di € 1.000,00, “oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo”, nonché alla refusione delle spese processuali.

Nella specie, il creditore aveva diffidato il condominio al pagamento della somma di € 2.560,00 ed aveva chiesto all’amministratore gli estremi dei condomini morosi, mentre il condominio non si era costituito in giudizio, né era comparso all’udienza rendendosi contumace.

Il magistrato siciliano, richiamato il disposto dell’art. 63 sopra citato e verificato l’inadempimento agli obblighi assunti dall’amministratore, aveva dato atto del pregiudizio nel ritardo patito dal ricorrente per aver invano incoato il giudice adìto una prima volta, ed aveva riconosciuto appunto il danno da ritardo “quantificabile equitativamente in complessivi € 1.000,00, ivi assorbita la spesa di € 84,00 necessitata per contributo unificato del primo giudizio ed i compensi difensivi di quel giudizio, ma non potendosi riconoscere il valore dei compensi difensivi del primo giudizio, non rivelandosi alcun nesso eziologico tra i costi ed i compensi difensivi del giudizio non andato a buon fine ed il comportamento dilatorio e pregiudizievole del condominio”.

L’àmbito del dovere di cooperazione

Sempre nell’àmbito del procedimento sommario di cognizione (introdotto dalla legge n. 69/2009), di recente, il Tribunale di Tivoli, con l’ordinanza 21 aprile 2016, ha ordinato all’amministratore di condominio di produrre le “generalità complete” di tutti i condomini su cui gravano le spese richieste dal creditore entro 30 giorni dalla comunicazione di tale provvedimento, condannando, altresì, la parte intimata al pagamento della somma di € 1.500,00 a titolo di spese giudiziali.

Nello specifico, l’attore, stante l’inutilità delle sollecitazioni stragiudiziali, aveva chiesto di accertare il diritto ad accedere all’elenco dei condomini morosi, al fine di poter attivare il proprio credito per l’attività prestata nei confronti del condominio, ma la documentazione in atti - pur prodotta dal suddetto amministratore - non era “sufficiente ad identificare compiutamente le parti mancando le generalità piene e complete” di tutti i morosi.

Nel corso del giudizio, l’amministratore aveva prodotto la copia della ripartizione millesimale del rendiconto consuntivo relativo al credito azionato, dal quale emergevano solo i cognomi dei condomini, a fronte dell’obbligo di tenere aggiornato e puntuale il registro dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6), c.c., finalizzato sia alla trasparenza della gestione condominiale sul versante interno, sia ai rapporti esterni con i creditori insoddisfatti.

Lo stesso Tribunale laziale, con ordinanza del 16 novembre 2015, accogliendo il ricorso di un creditore del condominio, ha affermato che l’obbligo dell’amministratore di comunicare i dati dei condomini riguarda solo coloro che risultano “morosi rispetto allo specifico credito vantato dal creditore istante”, non essendo sufficiente inviare a quest’ultimo l’elenco “generico” di tutti i condomini morosi, senza cioè indicare le singole morosità riferite allo specifico credito oggetto dell’interpello.

Nel caso esaminato, il magistrato tiburtino ha correttamente opinato che debbano considerarsi “morosi” i soli condomini che sono debitori delle quote afferenti allo specifico titolo da cui sorge il debito del condominio verso il soggetto creditore, venendo di conseguenza escluse le complessive morosità condominiali che fanno riferimento ad altri crediti.

In quest’ottica, avendo l’amministratore inviato solo l’ultimo rendiconto consuntivo della gestione condominiale, non era dato evincere se le morosità ivi indicate fossero o meno imputabili a “quel” creditore (segnatamente, trattavasi di un avvocato).

In proposito, il Tribunale di Catania, con l’ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 9 gennaio 2015, oltre che condannare (forse impropriamente) il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, a comunicare al creditore tutti i nominativi non in regola con gli oneri condominiali, ha addirittura fissato la somma di € 10,00 al giorno come penale dovuta per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione di tale provvedimento.

Tale ordinanza si rivela interessante perché in essa si specifica che l’amministratore non possa scegliere di comunicare al creditore il nome solo di alcuni condomini morosi (ad esempio, quelli la cui morosità sia maggiore), nemmeno se gli importi da essi dovuti siano sufficienti, qualora recuperati, a soddisfare per intero il creditore, spettando, infatti, a quest’ultimo “stabilire, in virtù dei dati ricevuti dall’amministratore, se agire contro tutti o solo alcuni dei condomini morosi, in ragione delle aspettative che, di volta in volta, creda di avere”.

Si aggiunge, infine, che, per quanto concerne il contenuto della comunicazione, l’art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di “dati”, dovendo in tale nozione intendersi il nome, il cognome, il codice fiscale di ciascuno dei condomini morosi, nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio.

È vero che l’art. 1130, n. 6), c.c., trattando dell’anagrafe condominiale, non menziona le quote millesimali di ciascun condomino, tuttavia, l’espressione “dati” che compare nell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. deve ritenersi comprensiva anche delle suddette quote millesimali; tanto si desume, peraltro, anche in via di interpretazione sistematica, dall’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nel senso che la sussidiarietà implica che non vi è solidarietà, e che quindi vale l’idea dell’azione pro quota del terzo creditore verso il singolo moroso, come imposta a partire da Cass. S.U. n. 9148/2008.

D’altronde, la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota versata dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste all’amministratore, ma anche un’eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà, dato quest’ultimo che, diversamente opinando, il creditore potrebbe non conoscere.

Per completezza, si rileva che analogo risultato giudiziario, ossia l’ordine al condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, di comunicare i dati afferenti ai condomini morosi, è stato, di recente, ottenuto tramite la procedura monitoria azionata impropriamente dal creditore: in tal caso, il Tribunale di Palermo, con la sentenza del 5 maggio 2016, ha revocato il decreto ingiuntivo, accogliendo l’opposizione del condominio, ma ha condannato ugualmente l’opponente ad adempiere l’obbligo di cui all’art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dell’opposto (il fatto che quest’ultimo fosse anche condomino e, quindi, presubilmente in possesso delle tabelle millesimali, non aveva costituito una circostanza impeditiva della possibilità di ottenere tali informazioni, potendo tale condomino aver perduto la disponibilità del relativo documento o per non averla mai avuta).

I riflessi in materia di privacy

In quest’ordine di concetti, non convince la recente ordinanza del 3 giugno 2015, con cui il Tribunale di Monza, su istanza del creditore (ancora una volta, un avvocato), ha condannato l’amministratore a comunicare “l’intera anagrafe condominiale”, con l’indicazione delle “quote millesimali” di ciascuno, in quanto il suo credito per le spese legali liquidate in una sentenza non era stato saldato dal condominio.

Secondo il giudice lombardo, “il creditore non può sapere, siccome estraneo al condominio, se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, sì che tutti i condomini sono tenuti pro quota, e senza applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.”.

Proprio in ragione di questa asimmetria informativa tra amministratore e creditore, si è ritenuto che l’àmbito dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. ed il correlativo obbligo di informazione, “si estenda anche al caso in cui il creditore chieda l’intera anagrafica dei condomini; così facendo, il creditore si tutela in via preventiva, avanzando una richiesta comprensiva sia dell’ipotesi in cui tutti i condomini siano morosi, sia di quella in cui siano comunque tenuti tutti pro quota (per omessa deliberazione assembleare del credito)”.

Si aggiunge - abbastanza contraddittoriamente - “sarà l’amministratore a specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota (debito deliberato in assemblea), e quindi a fornire i soli nominativi dei morosi, mentre, in caso contrario, fornirà tutti i nominativi”.

Tuttavia, la ratio del comma 1 del citato art. 63 va rinvenuta anche nel proteggere la tutela della privacy dei condomini virtuosi, per i quali non scatterebbe l’esonero del consenso di cui all’art. 24, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 196/2003, non richiesto solo laddove il trattamento sia necessario per adempiere un obbligo previsto dalla legge, qui appunto inesistente perché si permette di agire nei loro confronti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi.

Peraltro, appare curiosa la configurazione della suddetta “tutela preventiva” da parte del creditore non soddisfatto, poiché è ragionevole prevedere che quest’ultimo, prima di adire il magistrato, dovrebbe quanto meno avanzare siffatta richiesta nelle vie bonarie, e poi, in caso di rifiuto, avviare la procedura giudiziaria; in quest’ottica, non sembra ravvisabile alcuna giustificazione nel richiedere “preventivamente” l’elenco completo dei condomini, a meno che non si ritengano non veritiere le informazioni ricevute dall’amministratore, veridicità peraltro accertabile da un mero riscontro contabile, che potrebbe comportare profili di responsabilità personale in capo al destinatario della richiesta.


di Alberto Celeste (Magistrato) © Riproduzione riservata

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