Il Tribunale d Roma si conforma nuovamente all'orientamento sul criterio misto del rendiconto condominiale.

Tribunale di Roma 10-4-2026 n.5527

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Nel decidere in ordine all’impugnazione di un rendiconto condominiale, il Tribunale di Roma si richiama alla giurisprudenza di legittimità, la quale ha chiarito che ( cfr. Cass Sez. 2 - , Sentenza n. 25446 del 16/09/2025 ) la legge impone all’amministratore lo svolgimento e restituzione ai condòmini delle attività gestionali indicate nell’art. 1130, nn. 6-10, cod. civ.
In particolare, la tenuta di un’unica rendicontazione annuale composta da tre diversi elaborati tecnici, ciascuno avente funzioni gestionali diverse:
-un prospetto (registro di contabilità, o libro di cassa, o registro cronologico delle entrate e delle uscite), che deve evidenziare i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica ed in sequenza cronologica in rispetto del loro accadimento, in modo da poter consentire ai condòmini amministrati un’accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite rispettivamente con le quote incassate da ogni singolo condòmino e con le spese pagate ai fornitori. - - Un diverso prospetto (riepilogo finanziario, o stato patrimoniale) che puntualizzi e riepiloghi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell’attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse, al fine di definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile, nel quale saranno pertanto riportate le quote condominiali non ancora riscosse (crediti) e gli impegni di spesa non evasi (debiti).
Il terzo documento richiesto dall’art. 1130-bis è, infine, rappresentato da una nota esplicativa, consistente in una relazione particolareggiata che espone i tratti più salienti caratterizzanti la gestione contabile.
Il rendiconto deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest’ultima modalità contabile prevede che ci sia l’indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell’anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno; sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che pertanto rappresentano debiti); sia l’indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell’anno; sia quelle previste e deliberate nell’anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nell’anno (quindi rappresentanti i crediti nella situazione patrimoniale).
In definitiva, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, comma 2, cod. civ., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis cod. civ. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e i risultati di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condòmino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione (Cass. n. 28257 del 2023).

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