Il fondo speciale per lavori che poi non vengono eseguiti può essere restituito solo se interviene formale delibera di revoca.

Tribunale di Roma, 30 ottobre 2025 n.15112

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Nucleo centrale della controversia, contenente molteplici contestazioni, è la pretesa degli attori di ottenere la restituzione delle quote da essi versate per l'esecuzione di lavori mai iniziati dal Condominio per contrasti insorti con l'impresa.

Secondo gli attori una volta venuto meno il contratto con l'Impresa appaltatrice le somme inutilizzate a causa dei lavori non eseguiti, andavano restituite ai singoli condomini, sempre che gli stessi non avessero consentito espressamente al loro diverso impiego.

Gli attori in sostanza hanno formulato negative valutazioni di merito e di congruità dell'operato del condominio, sostenendo per di più l'eccesso di potere, consistente nel non dismettere immediatamente il fondo lavori accantonato e non utilizzato.

In generale il Tribunale condivide quanto ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. tra le altre Cass.Sez. 6 - 2, Ordinanza n.5061del 2020) secondo la quale sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti - sulla base di apprezzamento di fatto - falsamente deviata dal suo modo di essere.

In particolare, i condomini non possono sollecitare il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle correlate spese, rimanendo, dunque, configurabile l'annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del soltanto nel caso di decisione che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, n. 1, c.c. che, tuttavia , nella specie non ricorre.

Quanto alla pretesa restitutoria, l'obbligo per il condominio - sancito dall'art. 1135, n. 4, c.c. - di costituire un fondo speciale pari all'importo complessivo
dei lavori straordinari deliberati resta fermo fino a revoca o annullamento formale della relativa decisione assembleare. Non sussiste alcun diritto automatico alla restituzione delle somme accantonate da parte dei singoli condomini nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati ovvero sia intervenuta la risoluzione dei contratti d'appalto originariamente stipulati, finché permane la volontà assembleare - espressa tramite idonea deliberazione - circa l'esecuzione degli interventi programmati.

Secondo il Tribunale lo scopo dell'obbligatorietà del fondo speciale è, nelle intenzioni del legislatore, quello di garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, per cui, fintanto che la deliberazione che approva l'esecuzione dei lavori non sia revocata o annullata, permane l'obbligo dell'assemblea di istituire e mantenere un fondo separato con cui farvi fronte.

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