Il criterio dell’art.1126 c.c. per la divisione delle spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo si applica solo ai lastrici posti sulla sommità dell’edificio

Corte di Appello di Roma, Sent.24 febbraio 2021 n. 1792

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La vicenda origina dalla impugnazione della delibera condominiale che approva la divisione della spesa di manutenzione di un terrazzo esclusivo utilizzando il criterio di cui all’art.1125 c.c., poiché il terrazzo, posto al piano rialzato copre solo un piano e non costituisce copertura dell’edificio.

La proprietà sostiene invece che si debba applicare il criterio di cui all’art.1126 c.c.

La domanda di annullamento della delibera viene accolta dal Tribunale di Roma, che ritiene che il terrazzo sia comunque assimilabile ad un lastrico in uso esclusivo al quale deve applicarsi il criterio di cui all’art.1126 c.c., con conseguente attribuzione di un terzo della spesa a chi ne ha l’uso esclusivo e dei rimanenti due terzi alle unità immobiliari che ne ricevono copertura.

Gravata in appello la sentenza di primo grado, si tratta di decidere quale sia il criterio da applicare per la corretta attribuzione delle spese di riparazione di un terrazzo esclusivo posto al piano rialzato dell’edificio.

La Corte di Appello di Roma ribalta la decisione di primo grado.

Partendo da una analisi degli arresti giurisprudenziali in tema di definizione del lastrico solare esclusivo, ritiene la Corte che il criterio di cui all’art.1126 c.c. sia applicabile solo ai terrazzi posti alla sommità dell’edificio a copertura di tutte le unità immobiliari o di parte di esse, avendo in tal caso la stessa funzione dei lastrici solari comuni aventi funzione di copertura dell’edificio.

Ne discende, secondo la Sentenza in commento, che la terrazza a livello per cui è causa, posta al piano rialzato dell’edificio non rivesta la funzione di copertura di unità sottostanti presupposta dall’art.1126 c.c. in ragione della utilitas collettiva, essendo posta a copertura solo di due box.

Sussistono allora i presupposti, secondo la sentenza in rassegna, per l’applicazione del criterio di cui all’art.1125 c.c., che attribuisce metà della spesa al proprietario del terrazzo e l’altra metà alle unità sottostanti.

Ne consegue quindi l’accoglimento dell’appello e la conferma della validità della delibera impugnata.

Va osservato che secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato (vedasi fra le altre Cass.20-06-2019 n.16625), la responsabilità concorrente del condominio con il titolare dell’uso esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art.1126 c.c., presuppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, abbia connotati strutturali e funzionali di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cass. SS.UU. n. 9449/2016).

Solo in tale ipotesi, è configurabile l’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni provocate dal lastrico solare esclusivo che non sia comune, ex art.1117 c.c., a tutti i condomini, essendo correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene serve, in quanto superficie terminale del fabbricato.
 

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