Solo il Regolamento condominiale contrattuale è idoneo a individuare o escludere le parti comuni in deroga alla legge.

Cass. 06 luglio 2022 n.21440

Con la sentenza in commento, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha escluso che il regolamento condominiale c.d. convenzionale possa validamente derogare alla presunzione di contitolarità delle parti comuni di un condominio e individuato i requisiti formali del "titolo contrario" agli effetti dell'art. 1117 c.c..

Alcuni condòmini impugnavano la delibera di approvazione del rendiconto con la quale, in osservanza di una clausola contenuta nel regolamento condominiale, che escludeva i proprietari dei negozi dalla proprietà comune di una parte del lastrico solare, si escludevano questi ultimi dalla ripartizione degli utili derivanti dalla locazione del lastrico stesso a terzi.

Il condominio si difendeva sostenendo che il regolamento condominiale possa costituire idoneo titolo contrario agli effetti dell'art. 1117 c.c. e che, pertanto, la delibera di approvazione del consuntivo e del preventivo correttamente aveva escluso dalla distribuzione degli utili i proprietari delle unità commerciali ai quali il bene, non apparteneva funzionalmente.

La Corte di Cassazione respinge le tesi del condominio.

L'elencazione dei beni comuni di cui all'art.1117 c.c. riporta fra i beni condominiali anche i lastrici solari, avendo essi funzione di copertura, e permette di ritenere che si presumano comuni tutti quei beni che, ancorché non menzionati dalla disposizione, risultino strutturalmente e funzionalmente destinati a servire tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio.

L'art.1117 c.c. fa salvo il titolo contrario, e in tal senso la pronuncia in commento ha precisato che la presunzione di condominialità dei beni astrattamente riconducibili alla previsione normativa può essere superata solo mediante un atto avente forma scritta (richiesta ad substantiam) idoneo ad incidere sul contenuto del diritto di proprietà, principalmente il titolo costitutivo del condominio, ovverosia dall' "atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio".

Sulla scrota di tale affermazione la Corte ha affermato quindi il seguente principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acqui-sto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012; Cass. Sez. 2, 16/09/2019, n. 23001)".

Dunque può derogare alla presunzione di condominialità di cui all'art.1117 c.c. solo il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario del bene che sia allegato all'atto costitutivo del condominio ovvero quello che sia espressione di unanime volontà dei condòmini di escludere alcuni beni dalla comunione, limitando i diritti e i connessi obblighi su quei beni.

Pertanto, la delibera condominiale che, fondandosi sulla esclusione o limitazione delle facoltà proprietarie di uno o più condomini su parti presuntivamente comuni prevista nel regolamento condominiale non contrattuale, escluda i predetti condomini dalla ripartizione degli utili derivanti dalla concessione a terzi di quelle parti, deve ritenersi nulla.

Allegato

(dossier-192-11-2022-patti-voce-giurisprudenza-2.pdf)