In tema di efficacia delle norme regolamentari che impongono restrizioni all'uso delle proprietà esclusive, anche le clausole di un regolamento del 1921 possono produrre effetti se debitamente trascritte

Tribunale Roma, Sent. 5 marzo 2024 n.4158

Il Tribunale di Roma ha deciso su un curioso caso in cui si dibatteva circa la perdurante efficacia delle norme di un vecchio regolamento condominiale risalente al 1921.

La controversia aveva ad oggetto l'attività di affittacamere esercitata da una condòmina, che secondo parte attrice era vietata dal regolamento.
Stabiliva infatti il regolamento il divieto di "destinare gli appartamenti ad affittacamere ammobiliate e comunque ad un uso contrario alla tranquillità, decenza e buon nome del caseggiato".
La convenuta si opponeva a tale ricostruzione affermando l'inopponibilità del regolamento.

Il Tribunale di Roma, tuttavia, accoglie la domanda attrice affermando che i limiti e i divieti alla proprietà esclusiva, inseriti nei regolamenti condominiali, devono essere tali da "escludere ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini" ed essere quindi connotati dalla massima chiarezza con riferimento "alle attività ed ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire" (Cass. civ. n. 19229/2014).
Rilevata la chiarezza ed univocità del divieto di regolamento, il Tribunale precisa altresì che nell'atto di acquisto dell'appartamento era specificata l'accettazione delle servitù attive e passive derivanti dal vigente regolamento di condominio.

Per l'effetto, il Tribunale di Roma statuisce che il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.
Ne consegue che qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere determinate attività non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca oppur non immissione vietata a norma dell'art. 844 cod. civ., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condomino di adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta "ex contractu" per il generale principio espresso dall'art. 1372 cod. civ.

Se risultano rispettate le necessarie formalità di trascrizione non rileva quindi la vetustà del Regolamento condominiale, che continua ad esplicare i suoi effetti negoziali senza alcuna limitazione.

Allegato

(dossier-203-09-2024-patti-voce-giurisprudenza-2.pdf)