Il divieto di esercitare il "bed & breakfast" è compreso nella norma del Regolamento che vieta le "case alloggio"

Cassazione, ord. 4 febbraio 2025 n.2770

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La Suprema Corte si misura nuovamente con la frequente tematica del divieto regolamentare di esercitare determinate attività ricettive o pararicettive, tema oggi quanto mai attuale.

La controversia sorge per la domanda giudiziale proposta da un condominio nei confronti del locatore e del conduttore di una unità immobiliare avverso l’attività di B&B, stante il divieto regolamentare di esercitare, fra le altre, l’attività di “casa di alloggio”.

Il risalente Regolamento era stato trascritto nel 1930 e il conduttore aveva dichiarato di impegnarsi ad osservarlo, benché la nota di trascrizione non riportasse l’esatta menzione del divieto.

La domanda del Condominio veniva accolta in primo grado e confermata in appello, con conseguente obbligo di chiusura dell’attività.

La Corte di Cassazione, nel confermare il responso di merito, evidenzia con lucida analisi alcuni aspetti salienti.

In primo luogo, la domanda volta a far valere il divieto regolamentare è correttamente instaurata nei confronti del conduttore ed anche del locatore, il primo quale autore materiale della violazione, il secondo quale legittimato passivo per la declaratoria di esistenza della servitù di destinazione; entrambi comunque per l’analoga posizione di obbligo al rispetto delle disposizioni del regolamento.

In secondo luogo, la trascrizione generica del regolamento nel 1930 (peraltro rispettosa delle norme all’epoca vigenti su tale adempimento) è superata dall’impegno contrattuale del conduttore al rispetto delle norme del regolamento medesimo.

In terzo luogo, il divieto regolamentare, rivolto originariamente alla “casa di alloggio” ben può comprendere l’attività di B&B.

Questo il ragionamento della corte di Cassazione.

Come è noto, se le restrizioni di godimento delle proprietà esclusive vanno intese come servitù reciproche, può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, se le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocamente dall'atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

La condivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate.

Il divieto di destinare le unità immobiliari a "casa di alloggio", come preclusivo anche dell'attività di B&B, non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l'intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua. I bed and breakfast sono, secondo comune accezione, strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono, per l'appunto "alloggio" (e prima colazione) utilizzando parti della stessa unità immobiliare.

E pertanto, secondo la pronuncia, devono ritenersi appunto rientrare nel di divieto di “casa di alloggio”.

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