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La Normativa e il Condominio

sentenza attività extralberghiere

Novità in materia di attività extralberghiere nella Regione Lazio

Annullati i vincoli di inattività ed i vincoli dimensionali per b&b e case vacanze non imprenditoriali


Con la sentenza del TAR Lazio-Roma sez. I-Ter n. 6755 del 13 giugno 2016 cambiano ancora una volta  le regole per i  B&B e le  Case Vacanze, nella direzione di una maggiore liberalizzazione ed autonomia.

La sentenza in rassegna, infatti, ha accolto il Ricorso proposto dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato–Antitrust contro la Regione Lazio per l’annullamento di alcune norme del recente Regolamento regionale n. 8 del 07.08.2015 (recante la nuova disciplina delle strutture Ricettive extralberghiere nel Lazio) [1], decretando l’illegittimità delle disposizioni del citato Regolamento [2] che imponevano ai B&B ed alle Case Vacanze esercitati in forma non imprenditoriale

  • un periodo di chiusura annuale (centoventi giorni nell’anno)
  • limiti temporali di durata per l’ospitalità (massimo novanta giorni consecutivi per i B&B e massimo tre mesi per l’affitto delle case vacanze)
  • requisiti di dimensionali dell’immobile (es: un salotto di almeno 14 mq).

Tali limitazioni, in quanto previste solo per i B&B e le Case Vacanze esercitati in modo non imprenditoriale ma non anche per i B&B e Case Vacanze in forma imprenditoriale (ovvero gestiti con apertura di partita IVA), sono state giudicate dal TAR effettivamente lesive delle regole della concorrenza e del mercato ed espressive di vincoli indebiti ed ingiustificati alla libertà dell’iniziativa economica privata.

I B&B e le Case Vacanze, quindi, non saranno più costretti a “chiusure forzate” e non avranno vincoli di dimensioni per la struttura.

Il vuoto legislativo venutosi a creare con la sentenza del TAR dovrà essere colmato dalla Regione Lazio con l’approvazione sollecita  di un nuovo Regolamento che modifichi l’odierno claudicante Regolamento n. 8/201  recependo le indicazioni dell’Autorità Garante accolte dal Giudice  amministrativo.

Nelle more, le SCIA [3] per B&B e Case Vacanze in forma imprenditoriale con inizio attività dal 14.06.2016 non possono essere assentite e le pratiche devono essere sospese dai Comuni, per direttiva della Regione.

E’ legittimo attendersi che il nuovo indirizzo porterà ad un incremento delle attività extralberghiere.

Ma d’altro canto è pur vero che venendo a cadere gli obblighi della “chiusura forzata” nel corso dell’anno e del “limite massimo di durata di ogni soggiorno”, l’ospitalità offerta nei B&B e case vacanze  finisce per perdere il carattere di “occasionalità e saltuarietà” che le distingue(va) dalle attività alberghiere, soprattutto nel ragionamento della Giurisprudenza.

Calzante, sul punto, è la sentenza del Tribunale di Roma 18303 del 17 settembre 2015 che in presenza di un regolamento di origine contrattuale che vietava la destinazione degli alloggi a “pensioni e alberghi” sentenziava la legittimità dell’esercizio di un B&B nel condominio sull’assunto che “l’attività di B&B si differenzia da quella alberghiera e di pensione costituendo un servizio extra-alberghiero di tipo saltuario, esercitato nel luogo di residenza e soggetto a limiti di apertura e capienza della struttura ricettiva”

Ma venendo meno la saltuarietà ed i limiti di capienza delle predette attività, v’è da sperare che nelle valutazioni della Magistratura si consolidi, di contro, un’assimilazione delle attività extra-alberghiere a quelle alberghiere ai fini della destinazione degli immobili nei condomini, come peraltro già espresso incidentalmente- nella pronuncia della Suprema Corte del 7 gennaio 2016, n. 109 [4], rimasta sino ad oggi isolata: “ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e di B&B”.

Ovvero,  anche le attività extra-alberghiere non sarebbero consentite in ipotesi di regolamenti di origine contrattuale contenenti il divieto di destinazione degli immobili ad attività alberghiere o ad usi diversi da quelli abitativi.

Staremo a vedere!


[1]  Il testo integrale del Regolamento Lazio n. 8/2015 è pubblicato  sul  sito della Regione Lazio, sezione Turismo, Normativa

[2] Specificatamente, per effetto della sentenza del Tar, a decorrere dal 14.06.2016 non sono più applicabili le seguenti norme del Regolamento Lazio n. 8/2015

art 3 (periodo di chiusura);         

art 6 (Ostelli) il comma 2);

Art 7 (Case Vacanze) il comma 2 lettera a), il comma 3 ed il comma 4;

Art. 9 (B&B) il comma 1 ed il comma 3 lettera a);

Art.  18 (norme transitorie)

[3] Ai sensi dell’ art. 26 della Legge Regionale Lazio n. 13/2007, il titolo abilitativo  necessario per esercitare un’attività extralberghiera (Affittacamere/guest house, Case Vacanze, B&B, etc) è la  SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) da presentare in via telematica allo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune di appartenenza. Nei Comuni ove il SUAP non  è costituito la SCIA va presentata all’Ufficio del Comune Competente per le attività produttive. Per il Comune di Roma la SCIA si presenta al SUAR (sportello unico attività ricettive del  Comune di Roma).

[4] L’interessante sentenza della Cassazione 7 gennaio 2016,  n. 109 è commentata dal dott. Alberto Celeste Giubileo e strutture ricettive tra businnes re timori” in “Dossier Condominio” Anaci Roma, Marzo Aprile 2016 nr. 152, pag. 23 e  ss.


Elisabetta Zoina, Consulente Legale ANACI Roma © Riproduzione riservata

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