Limiti posti dal regolamento condominiale alle unità private: gli ultimi sviluppi della giurisprudenza

Art. 1138-1027-1940-1865-2659-2644 c.c. - Art. 2643 c.c., n. 4 - Legge n. 52 del 27 febbraio 1985, art. 17, comma 3

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L'articolo analizza l'evoluzione giurisprudenziale in tema di clausole regolamentari che impongono limiti e divieti all'uso delle proprietà private (es. divieto di svolgere determinate attività), affrontando il problema della loro opponibilità ai terzi acquirenti.

L'inquadramento giuridico: servitù prediali reciproche
Dopo un lungo dibattito, la giurisprudenza ha ormai univocamente qualificato tali clausole come servitù prediali reciproche: ciascuna unità immobiliare è contemporaneamente fondo servente (sopporta il peso del divieto) e fondo dominante (gode del rispetto del divieto da parte di tutti gli altri). Ne consegue che:

1. Devono essere approvate con il consenso unanime di tutti i condòmini (natura contrattuale)
2. Sono soggette alla disciplina civilistica delle servitù, in particolare all'obbligo di trascrizione nei registri immobiliari (artt. 2643 e 2659 c.c.)

L'evoluzione giurisprudenziale sull'opponibilità ai terzi

• Primo orientamento (superato): riteneva sufficiente il richiamo al Regolamento nell'atto di acquisto con dichiarazione di conoscenza e accettazione, anche in assenza di trascrizione.
• Orientamento successivo: richiede la trascrizione del Regolamento, ma soprattutto l'indicazione espressa delle specifiche clausole limitative nella nota di trascrizione, non essendo sufficiente la mera trascrizione del Regolamento.
• Orientamento attuale (più rigoroso): impone la doppia trascrizione in distinti e autonomi atti. La Legge n. 52/1985, art. 17, comma 3, stabilisce che "ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione". Pertanto, il Regolamento e la costituzione delle servitù reciproche devono essere oggetto di diverse trascrizioni con autonome e distinte note.

Le recenti sentenze
La Cassazione n. 28964/2023 ha affermato che l'unico parametro per l'opponibilità è la "conoscibilità legale" desumibile dalla nota di trascrizione, non rilevando la conoscenza soggettiva dell'acquirente. La Cassazione n. 15341/2025 ha confermato e dettagliato il principio, distinguendo in base all'epoca di costituzione della servitù:

• Per le servitù recenti: necessaria autonoma e separata nota di trascrizione delle clausole limitative
• Per il periodo anteriore al 1985: sufficiente un'unica nota purché contenga l'indicazione espressa delle clausole
• Per il periodo pre-codice del 1942: valutazione caso per caso dell'individuabilità della servitù dalla nota

L'autore osserva come questo rigoroso orientamento rischi di compromettere l'opponibilità di molti divieti sanciti in passato, sollevando il dubbio se l'inquadramento nelle servitù prediali sia sempre appropriato o se non meriti una riconsiderazione.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 211/2026 – Antonino Spinoso – Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

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