La permanente destinazione di un appartamento privato ad abitazione del portiere non comporta che il vincolo diventi perpetuo ed immutabile anche a carico del successivo acquirente

Cass.12-11-2024 n.29199

La vicenda oggetto di questa pronuncia origina dalla cessazione del rapporto di portierato, in forza del quale il portiere utilizzava un appartamento di proprietà di un condòmino.

Tale appartamento era stato infatti destinato, molti anni prima, ad abitazione del portiere in forza di un contratto di locazione fra il proprietario e il Condominio utilizzatore.

Il nuovo acquirente dell’appartamento intimava al Condominio lo sfratto per finita locazione.

Il Condominio si opponeva sostenendo che il vincolo reale di destinazione, menzionato anche dal Regolamento condominiale, che impediva la risoluzione della vicenda con le norme sulle locazioni, mantenesse la destinazione dell’immobile anche in capo agli aventi causa del proprietario fino alla cessazione della destinazione o alla soppressione del servizio di portierato.

Sia in primo grado che in appello la domanda di restituzione veniva rigettata, con la considerazione che il vincolo contenuto nel regolamento contrattuale fosse passato in capo ai successori dell’originario proprietari, configurando così un’obbligazione propter rem.

La Corte di Cassazione va invece in diverso avviso e cassa la sentenza di appello in base alle motivazioni che seguono.

La Corte aderisce infatti all’orientamento più volte affermato secondo il quale il negozio con cui, successivamente alla costituzione del condominio, si imprime ad un immobile, ab origine di proprietà di uno dei condomini, il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere, non rientra nella categoria delle obbligazioni propter rem, difettando il requisito della tipicità, giacché non esiste una disposizione di legge che contempli l'obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile (Cass. n. 26987 del 24/10/2018; ma v. già Cass. n. 4572 del 26/02/2014; principio ripreso e confermato, in motivazione, da Cass. 18/06/2020, n. 11802; Cass. 14/10/2022, n. 30302; v. anche da ultimo, in motivazione, Cass. n. 16083 del 10/06/2024).

Le obbligazioni propter rem hanno titolo nella legge, al pari dei diritti reali, e sono caratterizzate oltre che dall'accessorietà e dall'ambulatorietà (dal lato soggettivo passivo), dal requisito della tipicità, vale a dire non possono essere liberamente costituite dall'autonomia privata, ma sono ammissibili solo nei casi voluti dalla legge, e cioè quando una norma giuridica consente che, in relazione ad un determinato diritto reale ed in considerazione di esigenze permanenti di cooperazione o di tutela di interessi generali, il soggetto si obblighi ad una prestazione accessoria, che può consistere Corte di Cassazione - copia non ufficiale 7 anche in un facere (così, in motivazione, Cass. 02/01/1997, n. 8);

Diversamente, non è consentito creare obbligazioni propter rem atipiche poiché tale limite va rinvenuto essenzialmente nell’impossibilità, in capo ai singoli, di incidere sulla posizione giuridico-economica del terzo indipendentemente da una sua determinazione di volontà, vincolo che, dunque, deve necessariamente discendere da una disposizione normativa.

L’intangibilità della sfera giuridica del terzo a prescindere dalla sua accettazione, dunque, oltre a costituire un limite alla creazione di oneri reali, risulta altrettanto efficace in relazione all’ammissibilità di un’obbligazione reale atipica.

Ne consegue che il vincolo reale di destinazione dell’appartamento esclusivo ad abitazione del portiere, stante la sua atipicità, non può perpetuarsi in capo al successivo acquirente.