La Cassazione conferma che non sono consentite le modifiche per fatti concludenti

Cassazione 14-10-2022 n.30305

Il Supremo Collegio affronta, ancora una volta, il tema delle modifiche dei criteri di spesa per "fatti concludenti" ossia quei comportamenti pacificamente ripetuti nel corso degli anni, dai quali sia desumibile una volontà più o meno implicita di modificare detti criteri.

La Corte, con il provvedimento in commento, conferma il proprio indirizzo negativo.

Ribadisce infatti che, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam", dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per "facta concludentia" (Cass. Sez. 2, 15/10/2019, n. 26042).

D'altro canto, l'art. 68 disp. att. c.c. prevede che la tabella millesimale sia "allegata al regolamento di condominio", e già Cass. Sez. Unite 30 dicembre 1999, n. 943, aveva precisato che la formazione del regolamento condominiale è sempre soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", desumendosi la prescrizione di tale requisito formale dall'art. 1138 c.c. (che prescrive la trascrizione del regolamento approvato dall'assemblea in apposito registro), dall'art. 1136 c.c. (che prescrive la verbalizzazione e la trascrizione nel registro tenuto dall'amministratore delle delibere assembleari), nonché, ove si tratti di clausole di natura contrattuale, dalla loro incidenza sull'estensione dei diritti immobiliari dei condomini.

La Corte si richiama alla recente pronuncia delle Sezioni Unite 14 aprile 2021 n.9839 per la quale sono annullabili le deliberazioni dell'assemblea aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, mentre sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati anche per il futuro i medesimi criteri di riparto legali o convenzionali, talchè apparirebbe incoerente sostenere che una serie di deliberazioni, di per sé invalide, che disattendano la vigente tabella millesimale, possano qualificarsi come comportamento univocamente concludente, protrattosi nel tempo, dal quale ricavare l'approvazione a maggioranza o all'unanimità, di una nuova tabella dei millesimi.

Allegato

(dossier-194-03-2023-patti-voce-giurisprudenza-3.pdf)