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Normativa condominio

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La Normativa e il Condominio

incentivi fiscali condomini

Circolare Anaci Roma in riferimento al decreto Rilancio del 19 maggio 2020

Decreto Rilancio: occasione certamente unica per i condomini con la detrazione fiscale del 110%, mentre le problematiche legali e logistiche relative alle assemblee condominiali rimangono


Il 19 maggio scorso è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DL 34/2020 denominato decreto "rilancio". Il Decreto, composto da 266 articoli, è suddiviso in titoli e riguarda tantissimi aspetti dell’economia.

Il titolo VI, relativo alle "misure fiscali" che maggiormente impattano sulla proprietà e sul condominio, è quello di massimo interesse per il nostro lavoro. In particolare due articoli 119 e 121.

L'articolo 119 parla degli interventi per l'efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.

La norma prevede una detrazione fiscale del 110%, da ripartire in 5 anni, sull'esecuzione dei seguenti lavori, eseguiti dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021:

a) isolamento termico per una quota superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio (limite di spesa per appartamento € 60.000.00). 

Gli interventi su una superfice superiore al 25% rientrano nell'ambito delle 'ristrutturazioni importanti di secondo livello’ e comportano  quindi l'obbligo di rispettare anche il DM del 26/06/2015, in tema di valori di trasmittanza;

b) sostituzione degli impianti di climatizzazione con altri di efficienza almeno pari ad A, o con impianti ibridi anche abbinati ad interventi di installazione di pannelli fotovoltaici  (limite di spesa per appartamento di € 30.000).

Possono essere agevolati al 110% anche gli interventi di riqualificazione energetica già sgravabili al 50% o 65% (infissi, ecc.) se realizzati unitamente ad almeno uno dei due interventi su descritti.

Per usufruire dell'incentivo è necessario che si migliori l'efficienza energetica dell'edificio di almeno 2 classi. Nel caso ciò non fosse possibile bisogna almeno raggiungere la classe energetica piu' alta possibile. 

Anche gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica e le colonnine di ricarica elettriche diventano detraibili al 110% se eseguiti congiuntamente agli interventi elencati nelle lettere a) e b), purché l'energia in eccesso venga venduta al GSE.

L’articolo 121 riguarda la cessione del credito e lo sconto in fattura.

Per TUTTI gli interventi di manutenzione straordinaria in condominio sarà possibile cedere il credito d'imposta alla ditta esecutrice delle opere o alle banche.
Quindi:

- gli interventi super bonus che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%;
- gli interventi eco bonus che danno diritto alla detrazione fiscale del 65%;
- gli interventi sisma bonus che danno diritto alla detrazione fiscale 75%-85%;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che danno diritto alla detrazione fiscale 50%;
- gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna dei prospetti che danno diritto alla detrazione fiscale 90%.

In pratica su tutti i lavori che implicano una detrazione fiscale sarà possibile cedere il credito alla ditta esecutrice e pagare solo la differenza, o richiedere lo sconto in fattura.

Certamente un’occasione unica che i Condomini non vorranno perdere.

Tutti i lavori necessitano ovviamente di delibera assembleare con la maggioranza prevista dal 2°comma dell'art. 1136 CC (maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del
valore dell'edificio) e dovrà essere espressamente verbalizzato che il Condominio intende fruire dello sconto in fattura.

Ma – come ben sapete per essere stato oggetto di ampio dibattito e da ultimo di espresse linee guida del CSN ANACI cui rimandiamo per una attenta lettura - abbiamo grandi limiti per le convocazioni dell'assemblea, sia essa in presenza, che on line o mista.

Limiti che in estrema sintesi possono riassumersi così:

  • non è possibile convocare assemblee esclusivamente da remoto poiché è necessario garantire a tutti i comproprietari di partecipare, anche a coloro che non posseggono mezzi elettronici adeguati;
  • fare le assemblee in presenza implica la necessità di utilizzare spazi enormi. Ogni partecipante deve avere a disposizione fra i 6 e i 7 mq e anche all'aria aperta le cose non sono più semplici;
  • per le assemblee miste ai problemi logistici e legali delle prime due, si aggiungono i problemi di ordine organizzativo.

Quindi in questo momento:

  • in assenza delle linee guida dell'Agenzia delle Entrate che entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto deve definire le modalità attuative delle disposizioni;
  • tenuto conto che il Decreto stesso deve anche superare il passaggio parlamentare per la conversione in legge, che potrebbe comportare modifiche all’attuale testo;
  • in mancanza di indicazioni per la validità delle assemblee

anche seguendo le linee di indirizzo nazionali, riteniamo utile suggerire ai Colleghi di non convocare assemblee fino a quando non verranno pubblicate le modalità attuative del Decreto 34/2020.

Questa indicazione dell’Associazione - che potrà essere portata anche a conoscenza dei Condomini – risponde non solo ad ovvi criteri di prudenza posti alla base delle ancor vigenti limitazioni agli assembramenti e alle riunioni imposti dalla legge a salvaguardia della salute di tutti, ma anche a criteri di logica, in attesa che la normativa diventi definitiva e avvalorata da appositi Regolamenti.


Il tema sarà approfondito in occasione del Webinar "IL DECRETO RILANCIO (D.L. 34/2020)" dell'11 Giugno 2020.
Per informazioni ed il programma «clicca qui»


Dott.ssa Rossana De Angelis, Presidente © Riproduzione riservata


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