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Termine per denunciare vizi costruttivi

Il termine per denunciare i vizi costruttivi decorre dal giorno in cui sia acquisita la conoscenza dei difetti e delle loro cause

Corte di Cassazione Sent.7 febbraio 2019 n. 3674


La sentenza in rassegna conferma le acquisizioni della giurisprudenza in tema di corretta denuncia dei vizi edificatori della costruzione all’appaltatore ai fini della garanzia di cui all’art.1669 cod.civ.

La vicenda prende origine dal ricorso avverso una sentenza della Corte di Appello che attribuiva valore ricognitivo alla delibera dell’assemblea nella quale si parlava dei vizi costruttivi riscontrati sul fabbricato, ritenendola momento determinante della scoperta dei vizi.

La successiva consulenza tecnica – secondo la Corte di Appello – avrebbe avuto solo la finalità di aggirare il rigoroso termine di prescrizione stabilito dalla legge.

La Suprema Corte accoglie il ricorso ricordando che, per costante giurisprudenza, i gravi difetti che ai sensi del’art.1669 cod.civ. fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore, tenuto alla garanzia, sono quelle alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine rilevano anche vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile.

Sempre secondo la costante giurisprudenza di legittimità il termine di un anno per la denuncia del vizio di costruzione, previsto dall’art.1669 cod.civ. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità dell’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause.

Tale sicura conoscenza (altre pronunce parlano di “apprezzabile grado di conoscenza”) può essere conseguita anche all’esito di idonei accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale con l’operato dell’appaltatore (Cass.10048/2018; Cass.9966/20143; Cass.1463/2008; Cass.11740/2003).

Ne consegue l’accoglimento del ricorso da parte della Corte di Cassazione, che ritiene che la delibera assembleare non fosse da considerare quale momento di acquisita sicura conoscenza della gravità dei vizi e della riconducibilità all’appalto, ma che tale momento determinante fosse da posticipare all’esito della consulenza tecnica successivamente esperita dal Condominio.


Carlo Patti, Consulente Legale ANACI Roma © Riproduzione riservata

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