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Normativa condominio

Normativa condominio

La Normativa e il Condominio

amministratore responsabile manutenzione

L'amministratore di condominio è responsabile della manutenzione dello stabile condominiale.

Cassazione penale Sez. IV, sent. n. 46340 del 10/11/2014


La vicenda riguarda il cedimento di un muro comune che ha causato la morte di un operaio.

In primo grado il Tribunale di Caltanissetta aveva condannato l’amministratore del condominio per non aver curato l’urgente recupero funzionale di un muro condominiale di contenimento, che già presentava visibili segni di spanciamento e di cedimento strutturale imminente.

La condanna ha riguardato in primo luogo  l’aspetto penale per l’omicidio colposo dell’operaio impegnato nelle lavorazioni e in secondo luogo l’aspetto civilistico del risarcimento del danno relativo alla morte dell’operaio.

La questione di diritto è stata quindi decisa dalla Cassazione che ha esaminato approfonditamente la posizione dell’amministratore. Quest'ultimo, infatti, aveva l'obbligo ex art.2051 cod.civ. di “controllo dei beni condominiali e di eseguire i lavori necessari a rimuovere il pericolo di rovina, essendo amministratore di condominio. Egli, sebbene incaricato da poco tempo, avrebbe comunque potuto e dovuto indire un'assemblea urgente per lo studio dello spanciamento del muro […] allo scopo di individuare i rimedi necessari e chiudere in ogni caso l'accesso alla piazzola antistante”.

Tuttavia la Cassazione non ha ritenuto di confermare la condanna, ritenendo mancante una “corretta, coerente, esaustiva analisi della vicenda” e disponendo quindi l'annullamento della sentenza di condanna con rinvio al giudice di appello.

Sebbene l'amministratore avesse comunque incaricato un tecnico di verificare l'effettiva sussistenza di situazioni di pericolo, la Cassazione ha statuito chiaramente che “non assume rilievo la circostanza che lo stesso condominio avesse dato incarico ad un tecnico di valutare lo stato dei luoghi e del muro senza aver avuto la risposta adeguata”: non è cioè sufficiente, per liberarsi da obblighi e responsabilità, conferire mandato ad un esperto, specie se l'incaricato tarda a dare risposte o le fornisce in maniera superficiale e poco convincente.

Secondo la sentenza, seppure “il coinvolgimento di un tecnico qualificato nell'indagine sulla sicurezza dei manufatti ben potrebbe esonerare da responsabilità l'amministratore”, è altrettanto vero che occorre accertare “quale sia stata la natura e l'ampiezza dell'incarico conferito al tecnico

Per determinare se l'amministratore, affidando un incarico peritale, ha ben agito, se egli in concreto si sia così adeguatamente attivato per eliminare la situazione di pericolo procurata da una parte comune dell'edificio condominiale, è necessario vagliare quell'incarico e verificare in concreto se esso sarebbe stato sufficiente allo scopo, sufficiente cioè a soddisfare l'obbligo di manutenzione (art. 2051 cd. civ.) posto in capo all'amministratore.

Nella sentenza cassata, la Suprema Corte ha rilevato che è mancata nel giudizio di merito una corretta analisi sulla possibilità che il conferimento di un incarico ad un tecnico esoneri l’amministratore da responsabilità. Occorre altresì valutare se l’amministratore  potesse accorgersi  da solo del pericolo con una diligente valutazione ed attivarsi di conseguenza.



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