Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Per ottenere il rimborso di spese urgenti ex art. 1134 c.c. nel condominio minimo occorre dimostrare l'urgenza.
Cassazione II - 14 aprile 2015, n. 7457
La questione posta all’attenzione della suprema Corte riguarda un condominio minimo, composto cioè da due sole unità. In primo grado, il Giudice di Pace aveva respinto la domanda proposta da un condomino per il pagamento della quota a carico dell’altro condomino per lavori “urgenti e necessari” di riparazione del terrazzo di copertura in uso esclusivo del richiedente. In appello, tuttavia, il Tribunale ribaltava la decisione sul rilievo che l’altro condomino, in sede di interrogatorio formale, avrebbe ammesso il carattere urgente delle spese nella parte in cui dichiarava “di aver constatato (…) una macchia di umidità nel soffitto che denotava la necessità di interventi di manutenzione”.
Veniva dunque proposto ricorso in Cassazione, sulla base, tra l’altro, dell’errata applicazione dell’art. 1134 c.c., ai sensi del quale “il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
La Corte di Cassazione ha stabilito però che il condòmino, non avendo fornito la prova dell’ “urgenza” delle spese sostenute, ossia della “indifferibilità” della stesse per evitare “pregiudizio o pericolo” alla cosa comune, requisito indispensabile per poter riconoscere il diritto al rimborso ex art. 1134 c.c., non poteva provvedere autonomamente ad eliminare la macchia di umidità dal suo soffitta, senza avere l’assenso preventivo dall’assemblea.
Secondo unanime giurisprudenza, il condominio minimo, formato da due soli condomini, è regolato dalle stesse norme dettate per il condominio negli edifici, fatta eccezione per la disciplina dell’assemblea dei condomini che, per motivi numerici, non può essere applicata a due sole persone. Si applica, in quest’ultimo caso, la disciplina relativa all’amministrazione di beni oggetto di comunione generale (artt. 1105-1106 c.c.).
Rifacendosi a tale orientamento, nel caso di specie la suprema Corte – uniformandosi peraltro al principio già espresso dalla Sezioni Unite con sentenza n. 2046 del 30.1.2006 – ricorda che anche nel caso di “condominio c.d. minimo” il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta disciplinato dall’art. 1134 c.c. sopra richiamato, piuttosto che dall’art. 1110 c.c. (dettato per la comunione in generale), che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni.
Ciò posto, secondo la Corte di Cassazione la richiesta di restituzione delle somme in esame “avrebbe potuto trovare fondamento solo nel carattere urgente delle spese, in quanto indifferibili”. Ma l’urgenza delle stesse non può desumersi – come ha erroneamente fatto il tribunale – dalla sola circostanza che il condomino, un anno prima dell’esecuzione dei lavori, avesse rinvenuto una macchia di umidità nel soffitto dell’appartamento dell’altro condomino. “Sarebbe stato necessario a tal scopo” – prosegue la sentenza – “accertare se dette spese avessero effettivamente il carattere della indifferibilità, nel senso di non poter essere rinviata senza pregiudizio o pericolo per la cosa comune”.
La soluzione della questione non cambia alla luce della nuova formulazione dell’art. 1134 c.c. come novellato dalla L.220/2012: la norma in questione, riferita originariamente alle spese urgenti, è stata estesa dal legislatore ai casi di assunzione della gestione di parti comuni: in ogni caso per ottenere il rimborso di una spesa occorre dimostrarne l’urgenza.
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