Interventi di manutenzione straordinaria: LA COSTITUZIONE DEL FONDO CASSA SPECIALE È SEMPRE OBBLIGATORIA

Art. 1135 - 1136 - 1129 - 1139 c.c. - Art. 63 disp. att. c.c. - DL 145/2013 (art. 1, c. 9)

L'articolo analizza l'obbligo di costituire il fondo cassa speciale per interventi di manutenzione straordinaria e innovazioni, introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012) all'art. 1135, n. 4, c.c., esaminandone finalità, ambito di applicazione, modalità costitutive e conseguenze della sua omissione.

1. Finalità del fondo speciale:
Il fondo ha lo scopo di precostituire la provvista finanziaria necessaria per l'esecuzione dei lavori, prevenendo il rischio di morosità e garantendo i pagamenti all'impresa appaltatrice. La modifica del 2014 consente la costituzione graduale del fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti in base allo stato di avanzamento dei lavori (SAL), agevolando la gestione di appalti onerosi.

2. Obbligatorietà indipendente dall'entità dell'appalto:
L'obbligo di costituire il fondo sussiste per tutti gli interventi straordinari e innovativi, indipendentemente dal loro costo. La ratio della norma è prevenire in astratto il rischio di insolvenze, pertanto l'obbligo vale anche per interventi di modico importo ma di carattere non ordinario.

3. Maggioranze assembleari e validità delle delibere:
La delibera di costituzione del fondo richiede la stessa maggioranza necessaria per l'approvazione dei lavori a cui è destinato (art. 1136 c.c.). La giurisprudenza prevalente ritiene nulla la delibera di approvazione dei lavori che ometta la contestuale istituzione del fondo, essendo questa un requisito essenziale per la validità della deliberazione stessa.

4. Natura e momento costitutivo:
Il fondo è "speciale" in quanto vincolato esclusivamente alla specifica opera deliberata. La sua costituzione deve avvenire contestualmente all'approvazione del preventivo e alla scelta dell'impresa, prima della firma del contratto di appalto, per garantire la disponibilità delle risorse all'avvio dei lavori. L'amministratore deve fissare termini perentori per i versamenti e agire tempestivamente contro i morosi.

5. Conclusione:
La costituzione del fondo cassa speciale si configura come un adempimento essenziale e inderogabile per l'esecuzione di lavori straordinari e innovativi, finalizzato a tutelare il condominio dai rischi di insolvenza e a garantire la regolarità dei pagamenti all'impresa. La sua omissione comporta la nullità della delibera assembleare di approvazione dei lavori.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 196/2023 – Adriana Nicoletti - Avvocato.

Allegato

(dossier-196-07-2023-corniello-legionella-controllo.pdf)