La domanda per la cessazione delle immissioni intollerabili va proposta anche nei confronti del proprietario e non solo del conduttore

Corte di Cassazione, 8 settembre 2021 n.24188

La Suprema Corte si occupa di immissioni in una controversia nella quale alcuni condòmini convenivano in giudizio la società conduttrice di un locale (attività commerciale di pub notturno) dalla quale provenivano rumori anche in ore notturne, ed il proprietario di detto locale quale corresponsabile dell'illecito.

Afferma la Corte nel provvedimento in rassegna, che, in presenza di domanda, con la quale il proprietario di un fondo agisca, ai sensi degli articoli 844 e 2043 c.c., per ottenere la cessazione di intollerabili immissioni ed il risarcimento dei conseguenti danni, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, va riconosciuta la legittimazione passiva del proprietario del fondo da cui provengono le immissioni stesse, ancorché queste ultime derivino solo dalle particolari modalità di uso del fondo da parte del conduttore.

Anche in tale ipotesi, infatti, è configurabile una responsabilità del proprietario, ove si deduca che le immissioni che eccedono i limiti legali siano imputabili a colpa e fatto del proprietario stesso, per aver concesso in locazione l'immobile con la consapevolezza di una sua destinazione ad attività molesta ai vicini.

E ciò, precisa la Corte, non già in base ad una astratta potenzialità lesiva dell'attività per generica classificazione (pub), quanto per le concrete modalità dell'attività medesima esercitata dal conduttore senza l'adozione di particolari precauzioni e per nulla aver fatto per impedire al conduttore di provocare le intollerabili immissioni (arg. da Cass. Sez. 6 - 3, 01/03/2018, n. 4908; Cass. Sez. 3, 28/05/2015, n. 11125; Cass. Sez. 2, 24/01/1985, n. 318; Cass. Sez. 2, 21/05/1976, n. 1833).

Per di più va proposta (anche) nei confronti del proprietario del fondo da cui provengono le lamentate immissioni l'azione inibitoria ex articolo 844 c.c., di natura reale, con cui l'attore miri ad ottenere non soltanto il divieto del comportamento illecito dell'autore materiale di esse, quanto l'affermazione di un divieto definitivo delle immissioni, operante nei confronti dei proprietari attuali o futuri del fondo medesimo e dei loro aventi causa (Cass. Sez. 2, 22/10/2019, n. 26882; Cass. Sez. 2, 27/02/1976, n. 647).

Nel caso di specie, peraltro, l'azione intentata dai condòmini era altresì fondata sulla violazione da parte della società conduttrice, esercente l'attività di bar, di una prescrizione contenuta nel regolamento condominiale di non destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio a determinati usi e di rispettare l'orario di chiusura previsto delle ore 22 (prescrizione da ricondurre alla categoria delle servitù atipiche).

Ne consegue che la domanda di cessazione dell'attività abusiva e di accertamento della illiceità delle immissioni alla stregua del divieto fissato dal regolamento non poteva proporsi nei confronti della sola conduttrice, essendo il proprietario dell'unità immobiliare litisconsorte necessario in un tale giudizio (cfr. Cass. Sez. 2, 16/05/2006, n. 11383; Cass. Sez. 2, 08/03/2006, n. 4920; Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16240; Cass. Sez. 2, 07/01/2004, n. 23; Cass. Sez. 2, 13/12/2001, n. 15756; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4963; Cass. Sez. 2, 14/11/1978, n. 5241).

Allegato

(dossier-186-11-2021-patti-voce-giurisprudenza-2.pdf)