Sussiste la legittimazione passiva dell'amministratore nelle cause relative alla modalità di esercizio dei diritti sulle cose comuni

Cassazione, 14 ottobre 2022 n.30302

La controversia portata all'attenzione della Suprema Corte riguarda la legittimazione dell'amministratore nelle cause in cui si controverta in ordine alla esistenza di un vincolo di servitù a carico dell'appartamento di proprietà esclusiva destinato ad abitazione del portiere.

Una società citava in giudizio il condominio per ottenere la pronuncia di cessazione del vincolo di destinazione a portineria del locale di sua proprietà esclusiva.

Il Condominio si costituiva in gudizio e chiedeva invece di dichiarare la persistenza del vincolo sui locali esclusivi di detta società attrice. In secondo grado, la Corte di Appello aveva ritenuto l'invalidità del giudizio di primo grado ritenendo che al processo avrebbero dovuto partecipare tutti i condomini, stante la natura della causa concernente l'estensione dei diritti loro spettanti.

La decisione veniva impugnata avanti la Corte di Cassazione Moltissime delle questioni affrontate dalla giurisprudenza di legittimità riguardano l'accertamento della natura condominiale di un bene e, sotto tale profilo, l'alloggio del portiere, figurando nell'elenco di cui all'art.1117 c.c. n.2 cod.civ., in mancanza di un titolo contrario, è parte comune del Condominio.

A tal proposito il giudice del merito è chiamato ad accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata una tale destinazione, espressamente o di fatto, dei locali dell'edificio, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa (vedasi Cass., n. 27407/2022; Cass., sez. 2, n. 20145/2022).

Nella sentenza in rassegna la Corte si occupa della particolare questione se l'amministratore sia legittimato passivamente nel giudizio in cui sia pacifica la proprietà esclusiva dell'appartamento adibito ad alloggio del portiere.

La Corte ha effettivamente accolto il ricorso esprimendo il principio per il quale sussiste la legittimazione processuale dell'amministratore rispetto alla domanda diretta ad accertare se un immobile di proprietà esclusiva sia gravato da una servitù consistente nel vincolo di destinazione ad alloggio del portiere per l'utilità delle altre unità immobiliari e delle parti comuni.

Infatti tale lite attiene alla salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato e l'interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l'interesse individuale di un singolo condòmino.

Allegato

(dossier-193-01-2023-patti-voce-giurisprudenza.pdf)