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Normativa condominio

Normativa condominio

La Normativa e il Condominio

legittimazione del singolo condòmino

Le Sezioni Unite risolvono un annoso contrasto e ammettono la legittimazione del singolo condòmino ad agire o resistere o intervenire nel giudizio riguardante l'intero condominio

Cassazione Sez. Unite - Sent. 18 aprile 2019 n. 10934


In tema di condominio, dal momento che la "ratio" dei poteri processuali dei singoli condomini risiede nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, è ammissibile l'impugnazione, da parte del singolo partecipante, della sentenza di condanna emessa nei confronti dell'intero condominio, sull'assunto che il diritto di ogni partecipante al condominio ha per oggetto le cose comuni nella loro interezza, non rilevando, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione da parte dell'amministratore, senza alcuna necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei condomini non appellanti o non ricorrenti, né intervenienti, e senza che ciò determini il passaggio in giudicato della sentenza di primo o di secondo grado nei confronti di questi ultimi.

Con tale pronuncia il Supremo Collegio nella sua massima composizione ha sciolto ogni dubbio in ordine alla possibilità che il singolo condòmino partecipi al giudizio riguardante il Condominio.

E ciò non solo nell’ipotesi che il Condominio si sia costituito in giudizio, nel qual caso il singolo si affiancherebbe alla difesa dell’ente gestorio; ma anche nel caso che il Condominio non si sia costituito in giudizio, poiché in tale ultima evenienza la mancata difesa della collettività condominiale non può avere come effetto quello di travolgere gli interessi del singolo partecipante che questo ritenga lesi.

La vicenda riguardava, in fatto, l’azione intrapresa dal Condominio per ottenere la riduzione in pristino delle parti comuni, illegittimamente modificate da una condòmina proprietaria degli ultimi tre piani dell’edificio in violazione di un divieto di reglamento, e per ottenere la tutela del diritto di servitù di passaggio del condominio per accedere al tetto mediante una scala esterna.

Dopo i due gradi del giudizio di merito, la condòmina originariamente convenuta, soccombente in appello, proponeva ricorso per cassazione.

Il Condominio resisteva con controricorso, mentre un’altra condòmina proponeva a sua volta ricorso incidentale.

Il punto controverso deciso dalle Sezioni Unite è proprio quello della legittimazione del singolo condòmino a proporre una difesa giudiziale autonoma (e nuova) rispetto a quella del condominio.

La sentenza in commento si sofferma sulla posizione di una giurisprudenza evolutiva (Cass. 19663/2014 ed altre pronunce), che tende ad attribuire al condominio una sia pur limitatissima soggettività giuridica, e che alla fine ammette che l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario del condominio non impedisce ai singoli condòmini di difendere il proprio diritto o di intervenire nel giudizio.

Tuttavia rimane sempre ben radicato l’indirizzo tradizionale che vede il condominio quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica.

La ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede invece nel carattere necessariamente autonomo del potere del condòmino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", e di resistere alle azioni da altri promosse, anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio.

Quando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condòmino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale.

Non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale.

Non può dubitarsi, sempre secondo la Sentenza in commento, che per il singolo condòmino sussista l'interesse ad agire o a resistere – e quindi la facoltà di affiancarsi all'amministratore per far valere in sede processuale le ragioni del condominio - ogniqualvolta la contesa involga la consistenza dei beni comuni.

E la sentenza farà stato e avrà efficacia di giudicato anche nei confronti del condòmino intervenuto.


Carlo Patti, Consulente Legale ANACI Roma © Riproduzione riservata

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