Il decoro architettonico è un bene comune e deve essere tutelato anche nel caso di modificazioni apportate dal singolo condòmino ai sensi dell'art.1102 c.c.

Cassazione 13 novembre 2020 n.25790

La controversia in giudizio si origina dalla richiesta giudiziale di una società condòmina volta alla installazione (imposta dall'autorità sanitaria) di una canna fumaria sul retro di edificio condominiale di particolare pregio.

La domanda viene respinta in entrambi i gradi di merito per la violazione del decoro architettonico e per l'assenza di soluzioni alternative.

La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ritiene che alle "modificazioni" consentite al singolo ex art. 1102, comma 1, del c.c., sebbene esse non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica anche il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni.

Ove si volesse ritenere che il divieto di ledere il decoro architettonico del fabbricato - previsto esplicitamente per le nuove opere, deliberate dall'assemblea - non riguardi anche le modificazioni, apportate a vantaggio proprio dal singolo condomino, questi, operando individualmente, subirebbe, nell'uso delle parti comuni, restrizioni minori di quante ne incontri la maggioranza dei partecipanti riuniti in assemblea.

Il decoro architettonico deve essere infatti considerato "bene comune" in senso proprio, il cui mantenimento è tutelato indipendentemente dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare: una volta appurato che le modifiche non servono a ripristinare o migliorare l'originaria fisionomia dell'edificio ma, piuttosto, la alterano sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento del risultato estetico della modifica, la quale deve ritenersi non consentita quand'anche essa, nel suo complesso, possa apparire a taluno gradevole (Cassazione, n. 17398/2004).

La Corte ritiene pertanto che il divieto di pregiudizio architettonico è pacificamente applicabile, sia pure in via analogica, anche alle modifiche consentite ex articolo 1102, comma 1, del c.c., per evidente identità di ratio (Cassazione, n. 2002/2020; Cassazione, n. 20712/2017; Cassazione, n. 14607/2012): e infatti, poiché l'articolo 1102 del codice civile, nel vietare le modifiche che recano danno alle parti comuni dell'edificio, fa riferimento non soltanto al danno materiale, quale modificazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma a tutte le opere che riducono in modo apprezzabile le utilità da essa retraibili, devono ritenersi altresì vietate tutte quelle modifiche che comportino un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato (Cassazione, n. 1076/2005).

Ne deriva allora che il divieto di alterazione del decoro architettonico rappresenta un principio di carattere generale.

L'originaria collocazione del divieto nella norma dell'art.1120 c.c. sulle innovazioni si fonda sulla intenzione del legislatore che esso rappresenta un limite invalicabile anche quando la decisione sia adottata dalla maggioranza dei condòmini.

Allegato

(dossier-182-03-2021-patti-voce-giurisprudenza-4.pdf)