Variazione della compagine condominiale e risarcimento dei danni subìti dai beni comuni

Ordinanza n. 16396 del 18 giugno 2025 - (art. 1118 c.c. - art. 1130, n. 6, c.c.)

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La variazione della compagine condominiale – il cambiamento di uno o più proprietari di unità immobiliari – è un fenomeno frequente, che produce conseguenze giuridiche rilevanti. Sebbene il condominio resti strutturalmente invariato, il trasferimento della proprietà comporta il subentro del nuovo titolare nei diritti e negli obblighi condominiali, come previsto dall'art. 63, commi 4 e 5, delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Tuttavia, non tutte le posizioni giuridiche seguono automaticamente la proprietà. Il tema si complica quando si tratta di diritti di credito, in particolare quello al risarcimento dei danni subiti dalle parti comuni.

La doppia natura del condomino
Ogni condomino è titolare di due situazioni giuridiche distinte: il diritto di proprietà sull'unità esclusiva e il diritto di comproprietà sulle parti comuni (art. 1118 c.c.). Questa comproprietà è proporzionale al valore millesimale dell'unità.
L'importanza di avere una compagine aggiornata è tale che il legislatore ha imposto all'amministratore l'obbligo di tenere il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), con l'onere per i condomini di comunicare le variazioni entro sessanta giorni.

La fattispecie concreta
Il problema si pone quando: un terzo provoca un danno alle parti comuni; il condominio agisce per il risarcimento in un momento successivo, quando alcuni condomini hanno già alienato la loro unità; la somma viene erogata quando la compagine è diversa da quella esistente al momento del danno.
L'amministratore si trova allora a dover decidere se attribuire la quota risarcitoria al vecchio o al nuovo proprietario.

Il contrasto giurisprudenziale
La Cassazione, con la sentenza n. 19307 del 14 luglio 2008, aveva affermato che l'acquirente di un bene è legittimato ad agire per il risarcimento del danno prodotto anteriormente alla vendita, in quanto il diritto di credito si trasferisce con la proprietà.
Un orientamento opposto, sostenuto dall'ordinanza n. 24146 del 12 novembre 2014, riteneva invece che il diritto al risarcimento e il diritto di proprietà fossero autonomi, e che il primo non si trasmettesse automaticamente con l'alienazione.

La soluzione delle Sezioni Unite
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 2951 del 16 febbraio 2016, hanno risolto il contrasto, statuendo che il diritto al risarcimento dei danni cagionati a un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà, ma è un diritto di credito distinto e autonomo rispetto al diritto reale. Esso spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell'evento dannoso.

L'applicazione al condominio
Applicando questi principi al condominio, il diritto al risarcimento del danno subito dalle parti comuni spetta al soggetto che era condomino al momento dell'evento e non si trasferisce automaticamente con l'alienazione. Può tuttavia essere oggetto di uno specifico atto di cessione ai sensi dell'art. 1260 c.c.
La recente ordinanza n. 16396 del 18 giugno 2025 della Seconda Sezione della Cassazione ha confermato questo principio, statuendo che "l'assemblea deve provvedere a ripartire pro quota tale residuo attivo, riconoscendo il rispettivo credito a chi era condomino al momento dell'evento dannoso".

Conclusioni
In caso di condanna di un terzo al risarcimento dei danni a favore del condominio, la somma ottenuta va ripartita non tra i condomini attuali, ma tra quelli che rivestivano tale qualità nel momento in cui si è verificata la lesione del bene comune. Il diritto di credito risarcitorio sorge al momento del danno, non ha carattere ambulatorio e non si trasferisce con la proprietà, salvo specifica cessione.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 213/2026 – Antonino Spinoso – Avvocato, consulente legale ANACI Roma

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