Sopraelevazione e perimento dell'edificio

Artt. 1117, 1118, 1120, 1122, 1123-1126, 1136, 1137 c.c.

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Parte 1: La Sopraelevazione (Art. 1127 c.c.)

1. Il Diritto e la sua Natura
- È un diritto del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare esclusivo di elevare nuovi piani o fabbriche.
- La sua natura è dibattuta: l'autrice propende per considerarlo una facoltà insita nel diritto di proprietà (in questo caso, della colonna d'aria comune sovrastante l'edificio), e non un autonomo diritto di superficie.
- Il diritto può essere escluso o limitato da una clausola nel regolamento contrattuale (che richiede l'unanimità) o in un atto apposito, creando una servitù altius non tollendi.

2. Cosa si intende per Sopraelevazione
- Non solo l'innalzamento verticale, ma anche la costruzione di "nuove fabbriche" sull'ultimo piano (es. chiusura di una terrazza).
- La giurisprudenza equipara alla sopraelevazione anche la modifica del tetto che ne aumenti l'altezza.
- Il principio fondante è lo sfruttamento della colonna d'aria comune, indipendentemente dalla direzione della costruzione.

3. L'Indennità
- Chi sopraeleva deve pagare un'indennità ai condòmini, calcolata sul valore dell'area occupata dalla nuova costruzione.
- L'indennità è un'obbligazione personale di chi esegue i lavori e non si trasmette ai successivi acquirenti.
- È dovuta anche per trasformazioni che incrementano volumetrie e superfici sull'ultimo piano.

4. I Limiti al Diritto
Condizioni Statiche/Antisismiche (Divieto Assoluto):
La sopraelevazione non è ammessa se la struttura esistente non la consente. L'amministratore deve pretendere la documentazione progettuale che attesti la stabilità sia della nuova costruzione che dell'edificio preesistente.
Aspetto Architettonico e Riduzione di Aria/Luce (Divieto Relativo):
I condòmini possono opporsi se la nuova costruzione pregiudica il decoro o riduce notevolmente luce e aria. Questo diritto si prescrive in 20 anni.

5. Conseguenze Pratiche
- Costruendo una veranda su un lastrico esclusivo, questo perde la sua natura e diventa un tetto comune. Le spese di manutenzione future non si ripartiranno più con il criterio agevolato dell'art. 1126 c.c., ma per intero tra tutti i condòmini in base ai millesimi.
- Chi sopraeleva deve ricostruire il lastrico solare solo se questo era di uso comune. Se il lastrico era già di uso esclusivo, non sussiste questo obbligo.

Parte 2: Il Perimento dell'Edificio (Art. 1128 c.c.)

1. Perimento Totale o Superiore ai 3/4 del Valore
- Il condominio si estingue.
- Ciascun condomino può chiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali.
- È possibile una ricostruzione solo se prevista da regolamento contrattuale o decisa all'unanimità da tutti i condòmini.

2. Perimento Parziale (Inferiore ai 3/4 del Valore)
- L'assemblea deve deliberare la ricostruzione delle parti comuni (con la maggioranza dell'art. 1136 c.c.).
- Non si può deliberare la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, né la demolizione e ricostruzione integrale dell'edificio.
- Le spese di ricostruzione si ripartiscono con criteri diversificati: parti comuni a tutti (millesimi), solai (art. 1125), lastrici (art. 1126), scale (art. 1124), ecc.

3. Il Condomino Riluttante
- Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione deve cedere i suoi diritti (sia sulle parti comuni che sulla sua proprietà esclusiva) agli altri condòmini.
- Non è possibile cedere solo i diritti sulle parti comuni, per l'indissolubile vincolo funzionale che le lega alla proprietà individuale.

4. Ruolo e Obblighi dell'Amministratore
In caso di Sopraelevazione:
- Verificare l'esistenza di divieti nel titolo.
- Pretendere la documentazione completa che attesti la stabilità statica e antisismica dell'intero edificio.
- Informare l'assemblea e coordinare eventuali opposizioni di altri condòmini.
In caso di Perimento:
1. Gestire l'emergenza (sicurezza, agibilità).
2. Verificare il regolamento condominiale.
3. Convocare l'assemblea per nominare tecnici che quantifichino l'entità del danno (per applicare l'art. 1128 c.1 o c.2).
4. Gestire le successive assemblee per le delibere di ricostruzione.
5. Affiancarsi a un legale per la complessa gestione dei rapporti giuridici e contrattuali.
6. In caso di estinzione del condominio, occuparsi della liquidazione finale (vendita area, saldi, comunicazioni agli enti).

5. Conclusione: Sia la sopraelevazione che il perimento sono situazioni di estrema complessità che mettono in gioco i diritti fondamentali della proprietà. L'amministratore deve agire con massima diligenza, documentazione e, spesso, con il supporto di tecnici e legali specializzati per tutelare gli interessi di tutti i condòmini e la propria posizione.

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 206/2025 – Gisella Casamassima - Direttrice Centro Studi ANACI Roma.

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