Danni dal sottosuolo: responsabilità del condominio

Art. 392 del Codice Penale - Art. 32 della Costituzione - Legge 220/2012

L'articolo analizza la responsabilità del condominio per i danni causati da fenomeni di umidità di risalita dal sottosuolo, esaminando in particolare la qualifica giuridica del sottosuolo come bene comune e la rilevanza di eventuali difetti costruttivi originari.

1. Il sottosuolo come bene condominiale
Ai sensi dell'art. 1117 c.c., il suolo su cui sorge l'edificio e le fondazioni sono beni comuni. La giurisprudenza consolidata (Cass. n. 6154/2016) estende tale qualifica anche al sottosuolo, in quanto esso svolge una funzione di sostegno essenziale per la stabilità del fabbricato. Pertanto, il condominio ha l'obbligo di custodia su tale bene e risponde dei danni da esso cagionati ai sensi dell'art. 2051 c.c.

2. Responsabilità oggettiva del condominio
L'art. 2051 c.c. configura una responsabilità oggettiva del condominio in qualità di custode dei beni comuni. Il condominio è tenuto al risarcimento del danno semplicemente in virtù del nesso di causalità tra il bene comune e il danno verificatosi, potendosi liberare solo provando il caso fortuito.

3. Vizi costruttivi e caso fortuito
I difetti originari dell'immobile, come l'assenza di un adeguato isolamento delle fondazioni che causa umidità di risalita, non sono equiparabili al caso fortuito (Cass. n. 26291/2019). Il condominio non può quindi esimersi dalla responsabilità, neppure se il danno è imputabile a errate tecniche costruttive del costruttore originario.

4. Ripartizione dell'onere risarcitorio
Il condomino che subisce il danno ha diritto al risarcimento, ma concorre egli stesso pro quota alla copertura dell'onere in qualità di comproprietario del bene comune da cui il danno origina. Ciò in applicazione del principio per cui gli obblighi di conservazione e manutenzione gravano su tutti i condòmini in proporzione alle rispettive quote.

5. CONCLUSIONE:
Il condominio è responsabile in via oggettiva, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati dal sottosuolo – qualificato come bene comune – anche quando questi siano originati da vizi costruttivi. L'unica causa di esonero è la prova del caso fortuito, nella quale non rientrano i difetti originari dell'immobile.

Sintesi generata con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 194/2023 – Antonino Spinoso - Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.

Allegato

(dossier-194-03-2023-spinoso-danni-dal-sottosuolo.pdf)