Condomino e denuncia dei vizi nell'appalto ex art. 1669 c.c.

Art. 1669 c.c.

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1. La questione giuridica: decorrenza del termine per la denuncia dei vizi
L’articolo analizza una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 11034/2022) in materia di garanzia per i vizi nell’appalto di opere condominiali, disciplinata dall’art. 1669 c.c. Tale norma stabilisce che, in caso di rovina o gravi difetti di un’opera destinata a durare nel tempo, il committente (condominio) deve denunciare il vizio entro un anno dalla sua scoperta, pena la decadenza. L’azione si prescrive poi in un anno dalla denuncia. La Cassazione chiarisce che il termine di decadenza inizia a decorrere non dalla semplice comparsa del difetto, ma dal momento in cui il committente acquisisce una conoscenza oggettiva e apprezzabile della gravità del vizio e del suo nesso causale con l’imperfetta esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore. Non sono sufficienti semplici sospetti o segnalazioni parziali.

2. La vicenda giudiziaria 
Nel caso esaminato, il condominio aveva rilevato fin dal 2007 (anno di costruzione) una serie di gravi difetti (crepe, distacchi di intonaco, infiltrazioni), più volte segnalati all’impresa appaltatrice. Il Tribunale di Milano aveva dichiarato prescritta l’azione, ritenendo che le contestazioni risalissero al 2007–2011, mentre la citazione in giudizio era stata notificata solo nel 2013. La Corte d’Appello di Milano, invece, ha riformato la sentenza, ritenendo che il termine di decadenza fosse iniziato a decorrere solo nel dicembre 2012, con il deposito di una relazione peritale completa redatta nell’ambito di un procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP). Solo tale relazione aveva infatti fornito una chiara individuazione delle cause dei difetti e del loro collegamento con l’operato dell’appaltatrice. La Cassazione ha confermato questa ricostruzione.

3. Il principio affermato dalla Cassazione
La sentenza ribadisce che il termine annuale di decadenza ex art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui il committente consegue una conoscenza seria, obiettiva e completa:
- della gravità dei difetti;
- del loro impatto sulla stabilità e durabilità dell’opera;
- del nesso causale tra i difetti e l’attività dell’appaltatore.
Pertanto, per far partire il termine non basta una segnalazione generica o una perizia parziale: è necessaria una perizia tecnica definitiva che accerti in modo inequivocabile responsabilità e cause.

4. Conclusioni operative per il condominio
La pronuncia è favorevole al condominio-committente, attenuando il rigore dei brevi termini previsti dalla legge grazie all’esigenza di una conoscenza tecnica certa. Per l’amministratore condominiale è fondamentale:
- affidarsi a un tecnico di fiducia qualificato per l’accertamento dei vizi;
- evitare di inviare denunce premature o basate su semplici sospetti;
- attendere una perizia completa che stabilisca con chiarezza il nesso causale prima di formalizzare la denuncia, poiché da quella data partiranno i termini di decadenza e prescrizione.

Sintesi generata con IA - Fonte: Dossier Condominio n. 190/2022
Elisa Angelini Rota - Avvocato del Foro di Roma e Consulente legale ANACI Roma

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