La proprietà del lastrico solare non è determinata dal Regolamento, ma si presume comune come disposto dall'art.1117 cod.civ.

Cassazione 2 dicembre 2024 n.30791

La decisione in rassegna esamina una controversia in tema di infiltrazioni da terrazzo di uso esclusivo con funzione di copertura condominiale.

La domanda, proposta nei confronti del condominio e dell’utilizzatore del terrazzo, verteva sull’eliminazione delle infiltrazioni e sul risarcimento del danno materiale e da disagio abitativo.

Il condominio chiedeva il rigetto della domanda affermando che il regolamento attribuiva i lastrici solari in proprietà esclusiva e poneva ogni onere manutentivo in capo all’appartamento che vi aveva rispettivamente accesso.

Giunta la controversia all’esame della Suprema Corte, il Collegio osserva che l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass., Sez. Un., 7 luglio 1993 n. 7449; Cass. 8 settembre 2021 n. 24189).

L'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene ("Sono oggetto di proprietà comune...."), che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.

L'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di Condominio (Cass. 6 luglio 2022 n. 21440; Cass. 7 aprile 1995 n. 4060).

Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà.