Anche il tetto può costituire oggetto di condominio parziale se destinato a servire solo una parte dei condòmini Cassazione

Ordinanza 16 gennaio 2020 n.791

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Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione affronta la questione relativa al condominio parziale del tetto, ipotesi perfettamente ammissibile ove il bene comune sia obiettivamente destinato alla copertura e al riparo di una parte soltanto delle unità immobiliari, senza per questo contrastare la presunzione di condominialità generale dei beni elencati nell’art.1117 c.c.

Nella vicenda in fatto, un condòmino aveva contestato l’attribuzione pro quota della spesa di manutenzione di una parte del tetto, ritenendo che la spesa dovesse essere sostenuta da tutti i condòmini, anche quelli non coperti da quella parte di tetto.

Va specificato che il tetto era frazionato in due distinti corpi di fabbrica ed era costituito da due falde di diverso materiale, una di falde di laterocemento, l’altra a falde lignee, non interessata dai lavori. Secondo l’ordinanza in rassegna, il nesso di condominialità, quale asservimento strumentale all’utilità di tutti i condòmini, è ravvisabile in numerose tipologie costruttive, sia in senso verticale sia in senso orizzontale, purchè le diverse parti dello stabile siano costituite da strutture portanti o impianti essenziali destinati all’utilizzo comune.

In tal senso l’art.1117 c.c. dispone una elencazione esemplificativa di beni che si presumono comuni, tuttavia facendo salvo “se il contrario non risulta dal titolo”.

In questa riserva ben può rientrare l’ipotesi che nell’ambito dell’edificio condominiale esistano parti comuni, come anche un tetto (ipotesi in argomento), o i muri o cortili ed altro, destinati a servire una parte soltanto del fabbricato.
Tale ipotesi, come è noto, viene definita come “condominio parziale” e si riferisce a tutti quei beni che per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali siano destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto dell’edificio.

Ebbene in tal caso viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene, che rimane pertanto oggetto di un autonomo diritto di proprietà e lo sottrae alla presunzione di cui all’art.1117 c.c. Il principio era stato già espresso da Cass.02-03-2016 n.4127.

L’ordinanza si richiama anche alla pronuncia delle Sezioni Unite n.7449/1993 per la quale l’individuazione delle parti comuni come risulta dall’art.1117 c.c. non opera laddove le cose, per le loro caratteristiche strutturali, risultino oggettivamente destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

E il principio trova espressione normativa nell’art.1123 comma 3 c.c. Il ricorso è stato pertanto rigettato.

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