@contatti|sitemap| LOGIN|
Normativa condominio

Normativa condominio

La Normativa e il Condominio

Lastrico solare danno infiltrazioni

Lastrico solare e risarcimento del danno da infiltrazioni

L'acqua cheta delle sezioni unite


Dopo un excursus di lunghi anni nel quale si è registrato il ripetuto intervento delle Sezioni Unite su più d’una questione inerente alla disciplina del condominio (l’elenco potrebbe essere lunghissimo, ma può bastare, in questa sede, rinviare agli emblematici pronunciamenti di Cass. Sez. Un. 9 aprile 2008, n. 9148, sulla natura parziaria – e non solidale – dell’obbligo di pagamento degli oneri condominiali; o anche di Cass. Sez. Un. 7 marzo 2005, n. 4806, sul grado – o meglio, sul doppio grado – di eventuale invalidità delle deliberazioni assembleari), il massimo consesso dell’Organo di nomofilachia è stato nuovamente chiamato a pronunciarsi sull’interpretazione di detto complesso di norme relativamente ad una fattispecie riguardante la ripartizione dei costi di risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (esclusivo).

In stringati termini, le Sezioni Unite – con la sentenza 10 maggio 2016, n. 9449 – opportunamente sollecitate da un’ordinanza di rimessione del 13 giugno 2014, n. 13526, si sono preoccupate di risolvere il dilemma se, in detto specifica ipotesi di fatto, si dovesse applicare la ripartizione ex art. 1126 c.c. oppure se l’intera fattispecie (e quindi anche la distribuzione dei costi) dovesse essere ricondotta sotto la vigenza dell’art. 2051 c.c. (responsabilità per c.d. “custodia”).

Prima di affrontare i risvolti più prettamente giuridici di detta decisione, è opportuno ripercorrere i profili di fatto della lite che ha dato luogo a tale autorevole pronunciamento.

In sintesi:

  • la controversia nasce dalla citazione in giudizio operata dalla condomina, proprietaria dell’abitazione posta al di sotto del lastrico solare, nei confronti sia del condominio sia della proprietaria esclusiva di detto lastrico, al fine di ottenere la condanna di tali convenuti al risarcimento del danno da infiltrazioni;
  • questi ultimi (condominio e proprietaria esclusiva del lastrico) si costituivano separatamente in giudizio ritenendo di addebitarsi reciprocamente la responsabilità per le infiltrazioni;
  • esaurita una fase cautelare incidentale (relativa alle opere di ripristino) il giudizio di primo grado (tribunale) si chiudeva con la condanna di detti convenuti in solido al risarcimento del danno in favore dell‘attrice, da ripartirsi (in applicazione dell’art. 1126 c.c.) per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva della copertura e per i 2/3 a carico degli altri condomini;
  • in appello veniva poi confermata la condanna di entrambi i convenuti ad eliminare la situazione dannosa in atto, con effettuazione di corrispondenti opere manutentive, nonché al risarcimento dei danni, con importo distribuito nella misura indicata dall’art. 1126 c.c. (quindi, sempre 1/3 – 2/3).

Instaurato il relativo procedimento davanti alla Sezione di competenza del Supremo Collegio, con ordinanza interlocutoria n. 13526 del 13 giugno 2014, veniva disposta la rimessione degli atti al Primo Presidente ai fini della eventuale assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite, sulla scorta della constatazione che non solo non v’era uniformità di interpretazione giurisprudenziale sull’applicazione alla fattispecie de qua dell’art. 1126 c.c., ma anche ritenendo opportuno un ripensamento dell’orientamento prevalente già in precedenza consolidatosi (in particolare a partire dalla sentenza n. 3672/1997 – pure delle Sezioni Unite – che aveva affermato la necessaria applicazione del criterio di distribuzione delle spese tra i condomini previsto, appunto, da detto art. 1126 c.c.).

L’ordinanza di rimessione (all’evidenza, di fattura assai pregevole) ha adottato il seguente iter motivazionale:

  • secondo l’orientamento pregresso (a partire dalla fondativa Cass. Sez. Un. 29 aprile 1997, n. 3672) devono ritenersi obbligati – sia alle riparazioni, sia al risarcimento dei danni arrecati all’appartamento sottostante – i condomini che si giovano del lastrico/terrazzo come copertura insieme al proprietario “esclusivo” (che se ne giova come utilizzatore “diretto”);
  • sempre in base a tale ricostruzione interpretativa, i costi del risarcimento vanno distribuiti tra costoro secondo la ripartizione prevista dall’articolo 1126 c.c.;
  • tuttavia, non appaiono fondate le motivazioni in base alle quali, secondo la predetta impostazione, viene esteso il criterio di ripartizione delle spese di conservazione (ex art. 1126) anche alla distribuzione dei predetti costi (dei danni da infiltrazioni);
  • infatti i danni di cui il condominio deve rispondere in caso di infiltrazioni derivanti da omessa manutenzione del lastrico non possono essere collegati all’obbligo di conservazione della “cosa” (quest’ultimo, certamente, propter rem);
  • appare, invece, più coerente e fondato richiamare l’applicazione dell’art. 2051 c.c. che, nell’ipotesi di cattiva manutenzione delle parti comuni (ovvero, delle parti esclusive di utilità comune) addebita il danno ai singoli o al condominio in base al comportamento lesivo di chi lo ha cagionato;
  • in altri termini, il fatto illecito (da cui scaturisce la responsabilità) si collega alla condotta omissiva o commissiva dei condomini e fonda una responsabilità aquiliana (cioè, extracontrattuale), la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive e specifiche colpe e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare il criterio previsto per la mera (e diversa) ripartizione delle spese di conservazione (cioè, quello dell’art. 1126 c.c.).
  • Da qui il passaggio “sotto” le Sezioni Unite che, dopo lunga meditazione, sono giunte – con la citata, sentenza 10 maggio 2016, n. 9449 – ad affermare il principio per cui: «la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo», inoltre, in considerazione della specifica funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, è «configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, c.c., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.».
  • Importante, ripercorrere gli steps del ragionamento delle nostre Unite:
  • in primo luogo, deve essere evidenziato che i profili maggiormente critici della soluzione data dalla (precedente) giurisprudenza fino ad oggi di riferimento (nello specifico, soprattutto, Cass. Sez. Un. 29 aprile 1997, n. 3672) risiedono nel fatto che si attrae in ambito obbligatorio una situazione in cui, invece (e diversamente) viene in rilievo la produzione di un danno ad un terzo;
  • l’appunto critico al precedente orientamento è che se l’art. 1126 c.c. (che pone l’obbligo di manutenzione/conservazione nella misura delle quote di 1/3 e 2/3) si giustifica con la diversa utilità fornita dal “bene” (da una parte, utilizzazione diretta, e dall’altra, funzione di copertura), lo stesso non può dirsi per i danni a terzi;
  • del pari, non può essere negato che, rispetto al lastrico solare, il suo titolare esclusivo si trova in una posizione del tutto diversa rispetto agli altri condomini; e che certamente egli deve essere qualificato come “custode” della relativa area, con conseguente sua (eventuale) responsabilità ex art. 2051 c.c.;
  • in applicazione di tale ultima norma, di conseguenza, perché il titolare esclusivo del lastrico solare sia ritenuto responsabile dei danni (da infiltrazioni) alle unità immobiliari sottostanti è sufficiente la sussistenza del c.d. “nesso causale” tra la “cosa” oggetto di custodia (il lastrico) e il danno arrecato, essendo irrilevante la condotta (effettiva e concreta) di tale titolare;
  • la precedente impostazione (che collega il danno all’obbligo propter rem di manutenzione) non tiene conto del fatto che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune è un terzo che subisce nocumento per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione di tale cosa; con conseguente qualificazione della responsabilità come extracontrattuale (sia del titolare esclusivo, sia del condominio);
  • detta qualificazione (extracontrattuale) comporta inevitabilmente l’applicazione dell’art. 2051 c.c. (per il titolare che è in rapporto di fatto con la cosa), nonché dell’art. 2043 c.c. (per il condominio, quale responsabile di omissione);
  • in tale specifica situazione di fatto [lastrico che fornisce la duplice utilità di: a) utilizzazione diretta; b) copertura], l’art. 1126 c.c. rimane però comune utile come “parametro legale” di distribuzione dei costi del risarcimento.

Se queste sono le motivazioni delle Sezioni Unite (come, invero, lo sono) non può sfuggire ad alcuno che, dopo una lunga peregrinazione (consistente nella diversa qualificazione della responsabilità: da natura obbligatoria – 1126 c.c. – a natura extracontrattuale – artt. 2043 e 2501 c.c.) la S.C. sembra ritornare, come in un inaspettato “gioco dell’oca”, al punto di partenza (affermando che, comunque, rimane applicabile la ripartizione dei costi del risarcimento in base alle quote di 1/3 – 2/3 previste dall’art. 1126 c.c.).

Forse, una prima analisi delle conseguenze di detto diverso inquadramento della responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo può fornire qualche luce sulla diversa prospettiva che si è aperta con il nuovo orientamento interpretativo delle Sezioni Unite.

Partendo dal presupposto, certamente corretto, che sussiste una rilevante differenza di posizioni tra il titolare esclusivo e il condominio, per quanto riguarda il primo può essere puntualizzato che:

  • innanzitutto, solo costui è “custode”, superandosi, in tal modo, tutte le precedenti pronunce che attribuivano tale “condizione” sia al condominio (Cass., 17 gennaio 2003, n. 642; Cass., 28 novembre 2001, n. 15131; Cass., 29 ottobre 1992, n. 11774), sia, addirittura, all’amministratore pro tempore (Cass., 16 ottobre 2008, n. 25251);
  • proprio perché sussiste detto rapporto di “custodia”, del titolare esclusivo diviene irrilevante qualsiasi “comportamento”, essendo la relativa responsabilità di “natura oggettiva”; in altri termini, non rileva se tale soggetto si sia adoperato, o meno, per conservare/mantenere il bene al fine di evitare eventuali danni (cfr., da ultima, Cass. 13 gennaio 2015, n. 295, oltre a moltissime altre, anche più recenti, per le varie Corti di merito);
  • del pari, non rileva né la “natura” del diritto esclusivo (come, peraltro, è anche per l’art. 1126 c.c.) in quanto è pacifico che l’ipotesi prevista dall’art. 2051 c.c. si applica a tutti i possibili di diritti sulla “cosa”, né la consistenza materiale del “lastrico” (potendo qualsiasi “bene” esser causa di danno);
  • la responsabilità del titolare esclusivo può esser esclusa dal c.d. “caso fortuito”, che consiste in un “fatto” che abbia interrotto il “nesso causale” tra la “cosa” e il danno; in questa prospettiva può esser rilevante anche il comportamento del danneggiato (cioè, del proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico), per lo meno quale fattore che può “ridurre” il risarcimento ex art. 1127 c.c.; si badi, però, che qualora il “caso fortuito” sia costituito da un agente “esterno” la possibilità che elimini la responsabilità è valutata in termini piuttosto ristretti dalla giurisprudenza (sul punto, può bastare il richiamo alla recente Cass. 24 marzo 2016, n. 5877 secondo cui “la pioggia intensa e persistente, tale da assumere il carattere della eccezionale intensità, non può costituire un evento rientrante nel caso fortuito o nella forza maggiore specie in epoche, come quella attuale, in cui i dissesti idrogeologici richiedono maggior rigore”);
  • ovviamente, nel caso in cui i danni derivino da “fatto imputabile” al titolare esclusivo, solo costui potrà, e dovrà, esser considerato responsabile; l’ipotesi è quella del “cattivo utilizzo” del lastrico derivante, per esempio, dall’uso dell’impianto di irrigazione (Cass. 22 aprile 1998, n. 4074), delle infiltrazioni causate dalla piscina privata e/o dalla smodata annaffiatura dei vasi di piante;
  • rimane valida la precedente giurisprudenza che attribuisce la responsabilità unicamente al titolare esclusivo in caso di danni derivanti dai “vizi originari” costruttivi del lastrico indebitamente tollerati (sul punto, cfr., da ultima, Cass., 18 dicembre 2015, n. 25541);
  • secondo medesimi principi, infine, elide la responsabilità del condominio, il comportamento del titolare esclusivo che “frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati” (Cass. 22 marzo 2012, n. 4596).

Per quanto riguarda, invece, la posizione del condominio, e ferma rimanendo la qualificazione della sua responsabilità fondata nel quadro “extracontrattuale” di cui all’art. 2043 c.c. (e quindi nell’antigiuridicità della lesione all’integrità della proprietà causata a terzi) può dirsi che detta responsabilità è imputabile sia per dolo, sia per colpa, precisandosi che se, da una parte, la prima ipotesi sembra difficilmente configurabile per il condominio (dovendosi, nel caso, accertare la specifica – ed improbabile – volontà di danneggiare il proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico), dall’altra parte, la “colpa” va definita in riferimento all’art. 43 del codice penale, vale a dire quale sussistenza di negligenza, imprudenza, imperizia, o inosservanza di leggi e/o regolamenti (il tutto collegabile all’obbligo di manutenzione e alla “regola dell’arte” relativa alla conservazione dei beni immobili).

A fronte di tale contesto ricostruttivo, infine, le Sezioni Unite richiamano le norme poste dall’art. 2055 c.c. secondo cui “se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido”; tuttavia facendo riferimento (quanto meno, secondo il senso testuale della sentenza) solo alla quota parte dei 2/3 attribuibile ai condomini che utilizzano il lastrico solare come copertura (esattamente: “nei limiti della quota imputabile al condominio”).

Sembrerebbe, in altri termini, che la “solidarietà” nel debito per risarcimento opera solo tra i condomini tenuti al pagamento dei 2/3 e non coinvolge anche il titolare esclusivo del lastrico.

Invero, tale limitazione della solidarietà non sembra esser motivata in considerazione del fatto sia che detto art. 2055 c.c. estende (pacificamente) la sua operatività a tutti i responsabili del danno (che, nel nostro caso, sono astrattamente due), sia che la stessa S.C., utilizzando l’art. 1126 c.c. come “parametro legale” di rappresentazione di una situazione di fatto, colloca detti due “centri di interesse” (titolare e condominio) all’interno dell’addebito di responsabilità.

In ogni caso, se tale limitazione della solidarietà (solo all’interno della quota dei 2/3) sarà confermata nei termini in cui il testo della sentenza si esprime, si porrà il problema (processuale) di coinvolgere il titolare del diritto esclusivo del lastrico insieme al condominio nella causa di risarcimento, diversamente impedendosi al danneggiato di ottenere un ristoro integrale del danno qualora eserciti la sua azione esclusivamente nei confronti del condominio (come, peraltro, un’ampia giurisprudenza precedente riteneva corretto – cfr. Cass., 27 luglio 2004, n. 15702; Cass., 15 luglio 2003, n. 11029; Cass., 18 gennaio 1979, n. 359).

In conclusione, ed in attesa che i tempi futuri consentano una maggiore e più condivisa riflessione, sembra proprio potersi dire che come la nota “acqua cheta” che distrugge i ponti, la sentenza delle Sezioni Unite è destinata a determinare consistenti cambiamenti interpretativi, le cui conseguenze potranno esser compiutamente individuare solo da un ripetuto vaglio giurisprudenziale


di Luigi Salciarini (Avvocato del Foro di Pescara) © Riproduzione riservata

News sul condominio

News Condominio

Convegno Giuridico 2019

Venerdì 15 Novembre il Convegno Giuridico annuale di ANACI Roma

Eventi e Convegni

***Prossimi Appuntamenti

Cerca L'Amministratore di condominio

Seguici su Facebook