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Normativa condominio

Normativa condominio

La Normativa e il Condominio

infiltrazioni lastrico solare

La nuova definizione della responsabilitĂ  per le infiltrazioni dal lastrico solare in uso esclusivo

Conseguenze esplicite ed implicite


I danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o terrazza di copertura) in uso esclusivo di un condòmino costituiscono, come noto, frequente occasione di contenzioso in quanto viene in questione il ripristino della funzionalità di una porzione complessa sulla quale concorrono il diritto di godimento del condòmino usuario e la funzione di copertura nell’interesse dell’intero edificio (o, comunque, di un’autonoma articolazione del fabbricato).

Nel maggio del 2016 le Sezioni Unite della Cassazione hanno definitivamente sottratto la responsabilità per i danni derivanti da tale porzione all’ambito delle obbligazioni reali o propter rem per ricondurla nell’orbita della responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’art.2051 c.c. o dell’art.2043 c.c., sancendo, al contempo,  il concorso di responsabilità tra usuario esclusivo del lastrico solare e condominio (Cass. sez. un. 10 maggio 2016 n. 9449): il principio di diritto è, infatti, che qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c..

Il richiamo a tale articolo, invero, ai fini della ripartizione del risarcimento tra usuario esclusivo e condominio – un terzo all’uno e due terzi all’altro – potrebbe far credere che gli effetti pratici, al di là della qualificazione giuridica della responsabilità, non più contrattuale ma aquiliana, siano rimasti sostanzialmente identici rispetto al pregresso orientamento, laddove si applicava l’art.1126 c.c. per la suddivisione sia delle spese di ripristino della copertura sia del risarcimento dei danni arrecati all’unità immobiliare sottostante. Ma sarebbe un’impressione fuorviante, perché l’affermata natura extracontrattuale della responsabilità – sia dell’usuario che del condominio - implica notevoli conseguenze non solo nelle architetture dei giuristi ma anche sul piano operativo.

Talune implicazioni sono state rese esplicite nella stessa motivazione della sentenza della Cassazione, ove si è evidenziato, innanzitutto, che si applica il regime di prescrizione proprio della responsabilità aquiliana e, quindi, il diritto al risarcimento si prescrive con il decorso non più dei dieci anni previsti dall’art.2946 c.c. ma dei cinque anni ai sensi dell’art.2947 c.c.; una tutela del credito, quindi, al riguardo meno estesa, anche se, in concreto, ancora adeguata in ragione del notevole lasso di tempo comunque consentito per reagire alle patite infiltrazioni.

Più insidiosa è, invece, l’altra conseguenza, pure evidenziata dalla Suprema Corte, inerente alla individuazione del soggetto obbligato al risarcimento nel caso in cui la proprietà del lastrico solare (o della terrazza di copertura) si trasferisca ad altri dopo la verificazione delle infiltrazioni: una volta rinnegata, infatti, la configurazione della responsabilità come derivante da inadempienza ad una obbligazione reale o propter rem, deve riconoscersi il fondamento personale – non reale – dell’obbligazione risarcitoria, la quale, pertanto, non si trasferisce ex lege con la proprietà del lastrico solare ma resta a carico di colui che era condòmino all’epoca della maturazione del fatto illecito dannoso. Tale implicazione completa, in effetti, l’altro principio di diritto, parimenti formulato dalla Cassazione a Sezioni Unite pochi mesi prima (Cass. sez. un. 16 febbraio 2016 n. 2951), ove si è affermato che il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà ma è un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale, sicchè, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale, come accadrebbe se fosse un elemento accessorio, anche se è suscettibile di specifica cessione specificamente pattuita. In sostanza, quindi, i soggetti creditori e debitori del risarcimento restano, almeno ex lege e salvo patto contrario, definitivamente individuati al momento della verificazione del danno. Non è, invece, incisa la qualificazione della contribuzione alla gestione dei beni e servizi comuni come obbligazione (questa sì) propter rem, commisurata al valore relativo della proprietà esclusiva ovvero alla peculiare utilità ricavata da ciascuna unità immobiliare (art. 1123, I e II c., c.c.): tale obbligazione si trasferisce, del resto, ex lege al nuovo acquirente della porzione immobiliare sia pure nei limiti del biennio previsto dall’art.63, IV c., disp. att. c.c..  

Ulteriore implicazione della natura extracontrattuale della responsabilità per danni al locale sottostante il piano di copertura in uso esclusivo è il regime di solidarietà che contrassegna l’obbligo risarcitorio a carico del condominio: a ciascuno dei partecipanti può, quindi, essere richiesto il pagamento dell’intera somma accollata al condominio, entro i limiti, naturalmente, della quota dei due terzi prevista dall’art.1126 c.c., con eventuale diritto di regresso nei confronti degli altri condòmini. Mentre, quindi, l’obbligazione contributiva resta parziaria, almeno secondo l’ultima sistemazione nomofilattica operata dalla Cassazione (Cass. sez. un. 8 aprile 2008, n. 9148), nel senso che ogni condòmino può essere chiamato ad adempiere alle obbligazioni assunte dall’amministratore nei confronti dei terzi solo nei limiti della rispettiva quota propter rem (art. 1123, I e II c., c.c.; in disparte l’impatto della responsabilità sussidiaria ex art. 63, II c., disp. att. c.c.), l’obbligazione risarcitoria è, invece, caratterizzata dal vincolo di solidarietà tra coloro che hanno concorso alla verificazione del fatto illecito dannoso ai sensi dell’art.2055 c.c.. Per giustificare tale regime obiettivamente penalizzante per ogni condòmino viene, in particolare, condiviso un passo motivazionale di un’altra recente sentenza (Cass., II, 29 gennaio 2015, n. 1674, già commentata da Petrolati, Il Condominio resta ancora un soggetto misterioso, in Dossier Condominio, 147/15, 39) ove si evidenzia che la custodia dei beni comuni, ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c., è configurabile come onere a carico di ciascuno dei condòmini e non del condominio,  quale mero ente di gestione né dell’amministratore, quale mero mandatario dei condòmini stessi.

La Cassazione non precisa, invero, l’ambito soggettivo del condominio gravato dall’obbligo risarcitorio per la quota di due terzi ex art. 1126 c.c., se cioè sia esteso a tutti i partecipanti, in quanto comproprietari della “struttura” del lastrico solare oppure sia circoscritto ai condòmini ulteriori rispetto al proprietario esclusivo della copertura, già gravato della quota di un terzo del risarcimento. E’ da ritenere che sia stata implicitamente adottata tale seconda soluzione, in quanto conforme alla consolidata interpretazione del criterio di riparto di cui all’art. 1126 c.c., specificamente richiamato proprio per regolare il concorso tra usuario esclusivo e condominio (si possono, al riguardo, citare Cass., II, 15 luglio 2003, n. 11029; Cass., II, 9 novembre 2001, n. 13858) : si deve, quindi, a tal riguardo intendere per “condominio” l’insieme dei proprietari delle unità immobiliari nei confronti delle quali il lastrico solare (o la terrazza) svolge funzione di copertura, con l’eventualità della c.d. doppia contribuzione ove tra tali porzioni sia compresa anche una appartenente al condòmino già titolare dell’uso esclusivo della copertura (per un caso di unità immobiliare su due livelli, Cass. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).

Altro aspetto problematico non espressamente affrontato dalla Cassazione, con la richiamata pronuncia a Sezioni Unite, è quello relativo all’incidenza del natura del vizio della copertura che ha dato origine alle infiltrazioni al piano sottostante, essendo al riguardo la giurisprudenza di legittimità risultata piuttosto oscillante. Secondo un indirizzo, infatti, il condominio risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare anche nell’ipotesi in cui i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originari (Cass., III, 8 novembre 2007, n. 23308; Cass., II, 28 novembre 2001, n. 15131); altro orientamento ritiene, invece, che l’art.1126 c.c. trovi applicazione alle sole riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, sicché, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche, sia pure in via concorrenziale, al condominio (Cass., II, 30 aprile 2013, n. 10195; Cass., II, 6 febbraio 2013, n. 2840). E’ da ritenere, tuttavia, che la definitiva riconduzione della fattispecie nell’ambito della concorrente responsabilità extracontrattuale, dell’usuario esclusivo e del condominio, implichi il superamento della rilevanza di ogni distinzione soggettiva fondata sulla natura del vizio della copertura – secondo che imputabile a difetto di conservazione o ad un originario vizio costruttivo – venendo, comunque, in questione un bene complesso sul quale sempre concorrono distinte posizioni soggettive attive – rispettivamente sulla parte superficiale e su quella strutturale – e dal quale, correlativamente, discendono distinte responsabilità.

Altro indirizzo giurisprudenziale che può ritenersi superato è, infine, quello secondo cui la domanda volta alla eliminazione dei danni derivati dal lastrico solare in uso esclusivo era da proporsi nei confronti del solo condominio, in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condòmini obbligati, e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale poteva essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove avesse frapposto impedimenti all’esecuzione dei lavori di ripristino, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass., II, 4 gennaio 2010, n. 20; Cass., II, 21 febbraio 2006, n. 3676). Nella nuova sistemazione della fattispecie, infatti, il titolare dell’uso esclusivo della copertura è responsabile direttamente nei confronti del danneggiato dalle infiltrazioni – sia pure nei limiti di un terzo -  e, quindi, è senz’altro legittimato passivamente, unitamente al condominio, nel giudizio volto ad ottenere il risarcimento del danno, per equivalente od in forma specifica. E’ da ritenere, invece, che sussista la legittimazione passiva del solo condominio, unitariamente considerato, laddove sia chiesto in giudizio soltanto il ripristino della copertura costituita dal lastrico solare o della terrazza in uso esclusivo, vale a dire la manutenzione della “struttura” quale bene comune in adempimento degli obblighi di cui agli artt. 1130, I c., n. 4 e 1135, I c., n. 4, c.c e non l’eliminazione dei danni patiti dall’unità immobiliare sottostante; resta, poi, integra l’eventuale esclusiva legittimazione passiva dell’autore della specifica condotta colposa o dolosa - un condòmino od  un terzo – integrante un fatto illecito da sanzionare ai sensi dell’art. 2043 c.c.
di Franco Petrolati (Consigliere Corte d’Appello di Roma) © Riproduzione riservata

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