Le norme sullo scioglimento del condominio si applicano anche nel caso di condominio complesso o supercondominio

Corte di Appello Milano, 20 luglio 2020 n.1886

La controversia origina dalla opposizione a decreto ingiuntivo promossa da una società, che in giudizio sostiene di non essere più condòmina del condominio intimante, in seguito allo scioglimento dell'originario condominio, composto di più palazzine.

Risulta infatti che nel 2002 l'originario unico condominio, composto di due corpi di fabbrica distinti, si era sciolto in due condomini separati, anche se la delibera di scioglimento aveva avuto una attuazione solo parziale e non completa: nella specie era infatti rimasto in comune il servizio di approvvigionamento idrico, del quale l'opponente aveva continuato a fruire.

La Corte di Appello di Milano, confermando la decisione di primo grado, ha rigettato l'appello, rilevando che in mancanza dell'effettivo distacco dell'impianto idrico per l'incompleta attuazione della delibera, non può ritenersi realizzata la separazione degli immobili del condominio, almeno relativamente a detto impianto, in quanto ancora comune alle due palazzine e fruito anche dalla società appellante.

La Corte di Appello ripercorre quindi le acquisizioni maturate in giurisprudenza e così motiva la propria decisione. In tema di condominio negli edifici, a norma degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condominii separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c. Il tenore della norma, riferito all'espressione "edifici autonomi" esclude di per sé che il risultato della separazione si concretizzi in un'autonomia meramente amministrativa, giacché, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condominii, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

È pur vero che l'istituzione di nuovi condominii non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c., la cui disciplina d'uso, però, dovrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese ed agli oneri relativi, come in ipotesi di un condominio parziale o anche addirittura di un supercondominio (dato che ai fini della sua costituzione non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni beni, servizi, impianti ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. in quanto legati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili) spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli immobili, la titolarità pro quota su tali parti comuni e l'obbligo di pagare gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Allegato

(dossier-179-09-2020-patti-voce-giurisprudenza-6.pdf)