Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Conduttore e uso dei beni comuni ed esclusivi: obblighi e responsabilità
Artt. 1102 - 1117 c.c. - Art. 1136, comma 2, c.c. - Art. 70 disp. att. c.c.
Dossier 214 – 01/07/2026 - Nicoletti
Conduttore e uso dei beni comuni ed esclusivi: obblighi e responsabilità
LA DISCIPLINA DELL’USO DEI BENI COMUNI È OGGETTO DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Il regolamento condominiale vincola tutti i partecipanti, disciplinando l'uso dei beni comuni e, in alcuni casi, anche di quelli esclusivi. Il conduttore, pur non essendo formalmente parte della compagine condominiale, è collocato in una posizione analoga a quella del locatore, con pari diritti e doveri.
Le clausole che disciplinano le modalità d'uso dei beni comuni sono "meramente regolamentari" e modificabili a maggioranza (art. 1136, comma 2, c.c.). Diverso è il caso delle clausole contrattuali, che incidono sui diritti esclusivi e richiedono il consenso unanime. La Cassazione (n. 20544/2025) ha ribadito che l'assemblea può limitare la proprietà dei singoli solo se ciò è stato specificamente accettato, mediante approvazione del regolamento o di singoli atti.
I RIMEDI AL MANCATO RISPETTO DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L'art. 1130, comma 1, n. 1, c.c. attribuisce all'amministratore il dovere di curare l'osservanza del regolamento. Su segnalazione dei condomini, può intervenire con solleciti, diffide o azioni giudiziarie, senza necessità di autorizzazione assembleare (Cass. n. 21562/2020).
L'art. 70 disp. att. c.c. prevede sanzioni pecuniarie fino a € 200 (€ 800 in caso di recidiva), devolute al fondo spese ordinarie. La norma richiede una delibera assembleare a maggioranza. Tuttavia, la giurisprudenza (Cass. n. 10329/2008) ha chiarito che la sanzione non può superare il massimo legale, e il regolamento non può prevedere sanzioni diverse da quelle pecuniarie (Cass. n. 820/2014). L'art. 70 non si applica ai conduttori, essendo destinato ai soli condomini (Cass. n. 10837/1995).
USO DI BENI COMUNI ED ESCLUSIVI: QUALE LA POSIZIONE DEL LOCATORE E DEL CONDUTTORE
Il conduttore subentra nel godimento del bene nella stessa posizione del locatore, ma la responsabilità per le violazioni del regolamento si ripartisce tra i due. La Cassazione (n. 2093/1973) ha affermato che il locatore risponde per le infrazioni del conduttore, configurandosi una "doppia colpa": in eligendo (scelta dell'inquilino) e in vigilando (mancato controllo). La giurisprudenza successiva (Cass. n. 11383/2006) ha precisato che il locatore può essere esonerato solo dimostrando di aver adottato misure idonee, fino alla richiesta di risoluzione del contratto.
ACCERTAMENTO DELLA RESPONSABILITÀ E LEGITTIMAZIONE PASSIVA
La domanda di cessazione dell'uso abusivo configura un'azione di accertamento. In caso di violazione di clausole contrattuali, sussiste litisconsorzio necessario tra locatore e conduttore, poiché le limitazioni afferiscono alla cosa (Cass. n. 4920/2006). Per le violazioni meramente regolamentari, invece, il conduttore può essere convenuto direttamente, senza necessità di agire contro il locatore (Cass. n. 3600/1991).
Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 214/2026 – Adriana Nicoletti – Avvocato, esperta nel settore condominio e locazioni
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