La Corte di Cassazione ridimensiona il c.d. vizio di "eccesso di potere" dell'assemblea riconducendolo alla figura già normativamente prevista dall'art.1137 cod.civ.

Cassazione 14 aprile 2026 n.9571

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La pronuncia del Supremo Collegio si misura con il c.d. vizio di eccesso di potere, che si manifesterebbe ogniqualvolta la deliberazione dell’assemblea sia sviata dalla finalità di gestione della cosa comune, per perseguire un fine estraneo e dannoso all’interesse comune.
Per lunghi anni la giurisprudenza della Cassazione ha ammesso e sviluppato il concetto del vizio di “eccesso di potere”, mutuato dal diritto amministrativo, per giustificarlo come causa di nullità della delibera.
La sentenza in argomento, del tutto innovativa, ribalta ora tale indirizzo, riconducendo l’eccesso di potere al vizio di cui all’art.1137 per contrarietà alla legge o al regolamento.
La Corte ricorda che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari condominiali è limitato dall’art. 1137, comma 2, c.c. alla contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, riducendosi l’eccesso di potere alla verifica del c.d. “legittimo esercizio” delle attribuzioni affidate all’assemblea (art. 1135 c.c.), quale organo sovrano della volontà dei condòmini.
Il giudice non può dunque essere investito di una delibazione sulla opportunità e sulla convenienza dell’atto di gestione approvato dall’assemblea, se non nell’ipotesi, regolata dall’art. 1109, comma 1, n. 1), c.c. (applicabile al condominio ex art. 1139 c.c.), della deliberazione “gravemente pregiudizievole alla cosa comune”, peraltro operante “nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105”, e cioè per gli atti di ordinaria amministrazione (così, da ultimo, Cass. 29 maggio 2025, n. 14428; Cass. 13 maggio 2022, n. 15320; Cass. 4 febbraio 2021, n. 2636; Cass. 25 febbraio 2020, n. 5061; Cass. 17 agosto 2017, n. 20135).
Non è dunque configurabile – secondo questa pronuncia - un vizio di eccesso di potere dell’assemblea condominiale come contrarietà all’interesse dell’ente collettivo, ovvero come deviazione “dal suo modo d’essere”.
Una delibera condominiale (sia di contenuto positivo che di contenuto negativo) non è dubitabile di avere una “causa” diversa da quella prevista dalla legge, senza che neppure rilevino i “motivi” individuali che abbiano mosso i singoli condòmini ad approvarla, restando dirimente soltanto che essa sia, o meno, conforme a legge.
Ciò perché il voto dei condòmini in assemblea non costituisce l’esecuzione di un rapporto contrattuale che astringe i partecipanti al condominio, e non è perciò valutabile in base al canone della buona fede, ex art. 1375 c.c., a salvaguardia dei concorrenti diritti patrimoniali spettanti agli altri comproprietari di minoranza.
Le determinazioni dei condòmini in sede assembleare non possono essere considerate atti di adempimento di un rapporto associativo, preordinati alla migliore attuazione di un contratto caratterizzato da una “comunione di scopo”.
A ciò consegue che ove si voglia impugnare una deliberazione dell’assemblea dei condòmini per aver essa deciso di accollare alla gestione condominiale un intervento di riparazione relativo ad un’unità immobiliare, il vizio ravvisabile è quello di nullità per “difetto assoluto di attribuzioni” (Cass. Sez. Un. 14 aprile 2021, n. 9839).

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