Non è consentito concedere in locazione il terrazzo condominiale se è possibile il godimento diretto da parte dei condòmini

Tribunale di Roma, 23 settembre 2025 n.12930

Il Tribunale di Roma, con la pronuncia in commento, ha stabilito che è illegittima la delibera che, a maggioranza, concede in locazione il terrazzo condominiale ad un solo condòmino richiedente.
La vicenda origina dall'impugnazione promossa da una condòmina avverso due delibere assembleari che avevano stabilito di concedere al condòmino richiedente il godimento esclusivo del terrazzo di copertura dietro versamento di un corrispettivo.
A dire dell'impugnante le delibere erano lesive del suo diritto di godimento diretto del bene comune, per di più esplicitamente riconosciuto dal regolamento condominiale.
L'impugnazione è stata accolta dal Tribunale di Roma, che ha annullato entrambe le decisioni.

Il giudice ha infatti richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo il quale l'uso indiretto di una cosa comune, in particolare la sua locazione, può essere deliberato a maggioranza solo qualora non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali. (Cass.22435 del 27-10- 2011, Cass.16557 del 12 -06-2023).

Nel caso di specie era emerso che tutti i condòmini potevano pacificamente fruire del godimento del terrazzo, come confermato anche dal regolamento di condominio che ne disciplinava l'uso esclusivo solo tramite prenotazione. Pertanto, una delibera che a maggioranza conceda il terrazzo condominiale solo ad un proprietario è illegittima in quanto viola il diritto fondamentale di ciascuno condòmino sancito dall'articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l'utilizzo del bene comune.

Il potere dell'assemblea condominiale di decidere a maggioranza la locazione di un bene comune non è discrezionale, ma è strettamente condizionato dalla oggettiva impossibilità o non ragionevolezza di un godimento diretto e paritario da parte di tutti i condòmini.

Allegato

(dossier-211-01-2026-patti-voce-giurisprudenza-5.pdf)