Danni alle parti comuni e accesso dell'amministratore nelle unità immobiliari esclusive

Artt. 1122, 1127, 1130, Art. 14 Cost., Art. 700 c.p.c.

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1. Diritto di accesso dell’amministratore e inviolabilità del domicilio
- L’amministratore ha il dovere di compiere atti conservativi sulle parti comuni (art. 1130, n. 4, c.c.), ma deve rispettare l’inviolabilità del domicilio (art. 14 Cost.). 
- In casi urgenti (es. guasti che minacciano la sicurezza), può richiedere l’accesso alle unità private. Se il condomino rifiuta, l’amministratore può ottenere un’autorizzazione giudiziale (art. 700 c.p.c.), come confermato dalla Cassazione (Sent. 21242/2019). 

2. Responsabilità e collaborazione del condomino
- Il condomino che ostacola l’accesso per interventi urgenti (es. riparazione di una fognatura) può essere ritenuto corresponsabile dei danni alle parti comuni (art. 1227, comma 2, c.c.). 
- Esempio: Un condomino che rifiuta l’accesso alla sua cantina per riparare un sifone intasato può vedersi ridotto o escluso il risarcimento per i danni subiti (Cass. 3522/2003). 

3. Obblighi di comunicazione e interventi urgenti
- Il nuovo art. 1122, comma 2, c.c. impone al condomino di comunicare preventivamente all’amministratore qualsiasi opera nella sua unità, anche se apparentemente innocua. 
- L’amministratore deve informare l’assemblea, ma questa non può vietare i lavori, salvo casi di rischio per le parti comuni. 

4. Ruolo dell’amministratore e tutela giudiziale
- L’amministratore deve agire tempestivamente per prevenire danni, anche ricorrendo al giudice se necessario. 
- In assenza di collaborazione, le spese legali possono essere addebitate al condomino inadempiente (art. 91 e 96 c.p.c.). 

5. Conclusione: 
L’articolo evidenzia il bilancio tra diritti individuali e interessi collettivi: 
- L’amministratore deve garantire la sicurezza dell’edificio, ricorrendo alla via giudiziale se ostacolato. 
- Il condomino è tenuto a collaborare, pena responsabilità per danni e costi processuali. 

Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 176/2020 – Alberto Celeste - Magistrato - redattore ANACI Roma.

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