Le Sezioni Unite definiscono il "diritto di uso esclusivo" di un bene condominiale

Corte di Cassazione Seziono Unite Sent.17-12-2020

La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art.1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del "numerus clausus" dei diritti reali e della tipicità di essi.

Non è affatto facile condensare in poche righe un principio di diritto così importante e complesso come quello espresso in modo lucido e articolato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione in questa sentenza.

Va premesso che i diritti reali previsti dal Codice Civile sono espressi nel c.d. "numerus clausus", vale a dire che sono ricondotti ai soli tipi di diritto reale previsti dalla legge, che li enuncia in numero chiuso e non modificabile nemmeno su accordo delle parti.

Benchè all'interno dei diritti reali tipizzati dalla legge possano darsi poi tante fattispecie differenti, con la possibilità delle parti di disciplinare l'esercizio del diritto e l'attribuzione delle spese, il principio di tipizzazione dei diritti reali impedisce tuttavia di valicare il principio del "numerus clausus" con la creazione di ulteriori figure.

Alla luce di questa constatazione, la previsione del diritto di uso esclusivo di un bene condominiale comune a più persone non può trovare collocazione come fattispecie particolare di un diritto reale tipizzato, perchè l'esito finale sarebbe quello di privare il bene comune della sua funzione di godimento strumentale della collettività condominiale, ma deve invece collocarsi fra le figure del diritto di credito, semprechè sia possibile arguire che le parti, anzichè trasferire il diritto di proprietà abbiano effettivamente voluto regolare l'uso della cosa comune.

In difetto di tale possibilità di recupero (ex art.1419 c.c.) la clausola che attribuisce il c.d. "diritto di uso esclusivo" deve ritenersi vietata perchè funzionale alla creazione di un diritto reale limitato "atipico", idoneo ad incidere sulla struttura della situazione giuridica di comproprietà condominiale ex art.1102 c.c.

Allegato

(dossier-182-03-2021-patti-voce-giurisprudenza.pdf)