La Corte di Appello di Roma conferma l'indirizzo interpretativo tradizionale in tema di balconi aggettanti, esaminata con prudente apprezzamento la situazione di fatto da valutare caso per caso.

Corte di Appello di Roma, 27 giugno 2022 n.4447

La pronuncia in rassegna riguarda l'impugnazione di una delibera condominiale che, secondo la prospettazione del condòmino impugnante, aveva erroneamente ripartito fra tutti le spese di rifacimento dei balconi attribuendo a tali manufatti un carattere di interesse condominiale anziché esclusivo.

La domanda veniva respinta in primo grado, ma la Corte di Appello ribalta la pronuncia del Tribunale, osservando che i balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).

Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l'assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576).

Pertanto, solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni o elementi decorativi ed ornamentali tali da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni (Cass. 218/11, Cass. 587/11 e Cass. 21641/17).

Tuttavia - prosegue la Corte - l'individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza, dovendo fondarsi sulla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.

Diversamente opinando dette parti dell'edificio sarebbero sempre beni comuni, ma ciò sarebbe in contrasto con le citate sentenze, nelle quali la Suprema Corte ha precisato che l'accertamento della natura del balcone, al fine di poterlo includere fra i beni comuni, deve essere effettuato caso per caso e che i rivestimenti dei balconi in aggetto devono svolgere una funzione estetica non in quanto tali ma per le loro caratteristiche estrinseche.

Nel caso di specie, la Corte ha rilevato che i balconi non hanno elementi decorativi rilevanti, nè alcun pregio estetico tale da migliorare il decoro dell'edificio.

Ne è conseguita la pronuncia di nullità della delibera impugnata, che aveva accollato anche all'impugnante le spese di manutenzione dei balconi aggettanti di proprietà esclusiva.

Allegato

(dossier-191-09-2022-patti-voce-giurisprudenza-5.pdf)