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Normativa condominio

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La Normativa e il Condominio

balconi, frontalini e fioriere

Il Tribunale di Roma conferma le pronunce di legittimità in tema di balconi, frontalini e fioriere

Tribunale di Roma, Sent. 21 maggio 2018 n. 10232


In questa interessante Sentenza il Tribunale di Roma svolge una disamina degli attuali orientamenti giurisprudenziali in tema di balconi, frontalini e fioriere.

La sentenza in rassegna si trova ad esaminare la legittimità di due delibere assembleari che avevano deliberato di considerare di proprietà comune le fioriere collocate sui parapetti dei balconi di proprietà esclusiva.

Nella motivazione il Giudice, tenuto conto che la novella del 2012 non contempla in modo specifico i balconi, svolge una lucida ricognizione delle acquisizioni giurisprudenziali in tema di spese afferenti la varia tipologia dei balconi e per l’effetto ribadisce che: a) i balconi aggettanti rispetto al filo di facciata costituiscono il prolungamento dell’unità immobiliare del soggetto che vi accede e non svolgono alcuna funzione di sostegno o di copertura; appartengono pertanto al proprietario esclusivo che ne sopporta integralmente la spesa manutentiva relativa alla struttura della soletta, la pavimentazione, il sottobalcone, i davanzali e i parapetti, sempreché non vi insistano elementi decorativi nella parte frontale posti a beneficio estetico dell’intero stabile, nel qual caso la spesa di questi soli elementi va posta a carico dell’intera collettività condominiale;  b) i balconi incassati, che non sporgono rispetto al filo di facciata e sono solitamente chiusi su due o tre lati, comportano un compossesso della soletta che fornisce utilità di calpestio al proprietario del piano superiore e copertura al proprietario del piano sottostante; ne consegue che la spesa di manutenzione va ripartita secondo il criterio dell’art.1125 c.c., dividendo la spesa relativa al solaio in parti uguali e restando a carico del proprietario del piano superiore le spese della pavimentazione, a carico del proprietario sottostante le spese di intonacatura e decorazione del soffitto. La spesa di restauro della parte frontale del solaio e quella del parapetto vanno invece attribuite a tutti i condòmini in ragione del criterio di cui all’art.1123 co.1 c.c.

La sentenza in rassegna ribadisce che i rivestimenti e gli elementi decorativi della fronte della soletta dei balconi “possono essere qualificati come beni comuni in quanto non progettati per fornire utilità al titolare del balcone […] ma effettivamente destinati all’uso comune a norma dell’art.1117 n.3 cod.civ. […] ovvero in quanto la precipua e prevalente funzione degli stessi sia quella di inserirsi nel prospetto dell’edificio e contribuire, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile a renderlo esteticamente gradevole”: in tale caso (non frequente, per la verità) la spesa di manutenzione deve gravare su tutti i condòmini ove il regolamento non disponga altrimenti.

La sentenza specifica infine che le spese sostenute per porre riparo alla carente impermeabilizzazione del balcone (comprese le fioriere) debbono restare a carico del proprietario del singolo appartamento.

In tema di fioriere abbiamo già avuto modo di trattare il tema commentando la Sent.Cass.21641/2017 (Dossier nov.-dic.2017).


Carlo Patti, Consulente Legale ANACI Roma © Riproduzione riservata

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