Di regola i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva e le spese della loro manutenzione non possono essere addebitate al condominio affermando l'inscindibilità tecnica delle lavorazioni.

Cassazione, 15 settembre 2025 n.25192

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La controversia prende origine dall'impugnazione di una delibera nella quale le spese afferenti la manutenzione dei balconi aggettanti privati erano state attribuite a tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi, anziché gravare sui rispettivi proprietari esclusivi.

Il Condominio convenuto nel giudizio di impugnazione, giustificava tale divisione sostenendo che tali spese non potessero distinguersi da quelle sostenute per la manutenzione delle facciate dell'edificio, appunto in ragione di una loro pretesa inscindibilità tecnica.

La Corte territoriale accoglieva tale versione affermando che l'esecuzione di opere su superfici parzialmente private non consentiva di eseguire da un punto di vista operativo una divisione, essendo di fatto tra loro connesse e indistinguibili. Il condòmino impugnante e soccombente ricorreva in Cassazione.

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il ricorso.

Premette che secondo l'indirizzo della Corte, i balconi di un edificio condominiale - di regola - non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso (ex multis: Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10848 dell'08.06.2020; Sez. 2, Sentenza n. 30071 del 14/12/2017, Rv. 646606 - 01; Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012, Rv. 622451 - 01).

Ne consegue l'illegittimità dell'obbligo imposto al ricorrente di contribuire alle spese necessarie al rifacimento di parti (tra cui i balconi) di proprietà esclusiva di altri condòmini, non derivando allo stesso alcuna utilità o beneficio, trattandosi di beni privati le cui spese di intervento non dovrebbero ricadere su tutti i condòmini. (Restano peraltro salvi i casi in cui i balconi contribuiscano all'aspetto estetico dell'edificio).

Nella disamina la Corte ritiene indispensabile che nel computo delle lavorazioni eseguite siano indicate distintamente le voci relative alla manutenzione delle parti comuni e quelle destinate al restauro delle parti private come i balconi. Per l'effetto la Corte ha accolto i relativi motivi di ricorso e ha disposto rinvio alla Corte di Appello per una nuova disamina della questione alla luce dei principi indicati.

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