La ripetuta attribuzione di spese condominiali al costruttore esentato da regolamento dal pagamento degli oneri condominiali sull'invenduto dà luogo ad annullabilità della delibera e non a nullità

Cassazione Sent. 1 luglio 2024 n.18005

La controversia decisa dalla Corte chiude una annosa vicenda, nella quale il Condominio persisteva nell'inclusione della soc.costruttrice nella ripartizione delle spese condominiali, con conseguente addebito di quote, pur essendo essa esentata - a termini di regolamento - dal pagamento di oneri sulla parte degli immobili non ancora venduti.

La costruttrice ometteva di impugnare le delibere di spesa, ma proponeva successiva opposizione al decreto ingiuntivo lamentando la nullità dei deliberati.
Nei gradi di merito venivano in realtà accolte le doglianze dell'opponente, nel rilievo della nullità delle delibere inclusive, tanto più - osservavano le pronunce - che tale inclusione del costruttore nei riparti di esercizio era stata reiterata negli anni, con conseguente proposizione di altrettanti procedimenti di ingiunzione per il recupero degli oneri.
Ne deducevano quindi che il condominio avesse un programma di modificazione della norma del regolamento che esentava la costruttrice, da ritenersi nullo in mancanza di unanime consenso.

Con la sentenza in argomento la Corte di Cassazione è andata in diverso avviso rispetto all'impostazione fornita dai due precedenti giudizi di merito.
Difatti, richiamati i principi della Sent.SS.UU.9839/2021, nella serie di delibere errate - perché inclusive anche delle quote del costruttore sull'invenduto - non può ravvisarsi alcun programma unitario di modificazione del criterio di attribuzione della spesa con soppressione dell'esenzione del costruttore.
Difatti una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri, nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole violazioni (con richiamo alla negatoria di efficacia dei fatti concludenti ex Cass.24808/2022).

Resta invece erroneo l'aver ripartito una spesa in concreto, con violazione del criterio stabilito dal regolamento senza tuttavia modificare durevolmente detto criterio di riparto.
Nello specifico, il vizio della delibera contestata dall'opponente è riferibile all'annullabilità, da far valere nel termine breve di cui all'art.1137 cod.civ., e non alla nullità.
Ne discende che in mancanza di tempestiva impugnazione delle delibere nel termine dell'art.1137 cod.civ., la domanda da parte del costruttore intimato è da ritenersi tardiva e il ricorso per Cassazione deve essere rigettato

Allegato

(dossier-203-09-2024-patti-voce-giurisprudenza-3.pdf)