Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Condominio e conduttore: un rapporto sempre tormentato
Legge n. 392/1978 - Legge n. 431/1998 - Art. 63 disp.att.c.c.
Dossier 211 – 01/01/2026 - Nicoletti
Condominio e conduttore: un rapporto sempre tormentato
L'articolo analizza il complesso rapporto tra condominio e conduttore (inquilino), chiarendo la distinzione tra oneri condominiali (a carico del proprietario) e oneri accessori (a carico del conduttore) e il ruolo dell'amministratore in questa dinamica.
Natura dei contributi condominiali
I condòmini sono obbligati a partecipare alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni per il solo fatto di essere proprietari, indipendentemente dall'uso che fanno dei beni comuni. L'obbligazione sorge:
- Per le spese ordinarie: dal compimento effettivo dell'attività di gestione
- Per le spese straordinarie: dall'approvazione della delibera assembleare che determina l'oggetto dell'appalto e il prezzo dei lavori (Cass. n. 18793/2020)
In caso di compravendita, le spese straordinarie gravano su chi era proprietario al momento dell'approvazione della delibera, anche se i lavori sono realizzati dopo il trasferimento (Cass. n. 11199/2021).
Gli oneri accessori (art. 9 L. n. 392/1978)
L'art. 9 della legge sull'equo canone elenca tassativamente le spese poste a carico del conduttore (es. pulizia scale, illuminazione, portineria, ecc.) e stabilisce:
- Il termine di due mesi dalla richiesta per il pagamento
- Il diritto dell'inquilino all'indicazione specifica delle spese a proprio carico e dei criteri di ripartizione
- Il diritto di visionare i documenti giustificativi
Si tratta di obbligazioni che si esauriscono nel rapporto tra locatore e conduttore, essendo il conduttore estraneo alla compagine condominiale.
Il ruolo dell'amministratore
L'amministratore non deve:
- Inserire il nominativo del conduttore nei bilanci condominiali (preventivi e rendiconti), perché ciò crea confusione e una falsa rappresentazione delle obbligazioni
- Accettare pagamenti direttamente dal conduttore
- Rispondere alle richieste di informazioni del conduttore
L'unico debitore verso il condominio è il proprietario/locatore, che ha l'onere di provare di aver adempiuto producendo i rendiconti approvati (Cass. n. 29329/2019). Al conduttore spetta semmai contestare le partite al locatore, esercitando il diritto di visione dei giustificativi.
Conclusioni
L'autrice raccomanda di non caricare l'amministratore di attribuzioni che esulano dalle sue competenze. Se richiesto di effettuare la ripartizione tra proprietario e inquilino, l'amministratore deve specificare che si tratta di attività individuale con compenso a carico del richiedente, evitando di complicare la gestione condominiale.
Generato con IA
Fonte: Dossier Condominio n. 211/2026 – Adriana Nicoletti – Avvocato, Consulente legale ANACI Roma.
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