Il locatore che chiede il rimborso di oneri condominiali deve produrre le delibere dell'assemblea che li hanno approvati.

Tribunale di Roma, 6 giugno 2022 n.8894

Nell'ambito di una più vasta controversia fra locatore e conduttore per un rapporto contrattuale abitativo, il locatore lamentava avanti il Tribunale di Roma, fra gli altri motivi di inadempimento, il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore.

Sosteneva infatti che il conduttore aveva omesso di rimborsare al locatore le somme da questo anticipate all'amministratore del condominio.

Il Tribunale tuttavia ha respinto tale domanda osservando che nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto "ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso" (Cass. 10 novembre 2016 n. 22899).

Nel nostro caso la parte locatrice aveva prodotto in giudizio solo le ricevute di pagamento, ma non le delibere che avevano approvato i criteri di riparto delle spese, con la conseguenza che il preteso credito del locatore era rimasto sguarnito di prova.

Vale la pena ricordare che il pagamento degli oneri condominiali nella locazione deve rispettare il meccanismo di cui all'art.9 L.392/1978:

1) il locatore- condòmino (unico legittimato passivamente al recupero degli oneri condominiali) versa all'amministratore le somme dovute pro quota secondo quanto approvato dall'assemblea;

2) il locatore chiede al conduttore il rimborso di quanto versato nella misura spettante al conduttore per contratto o ex art.9 cit.;

3) il conduttore ha tempo due mesi per rimborsare le somme, periodo nel quale ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi del credito, quali verbali di assemblea e stati di riparto; 4) in caso di mancato pagamento del termine il conduttore è costituito automaticamente in mora e può essere soggetto al recupero forzoso del dovuto.

Allegato

(dossier-191-09-2022-patti-voce-giurisprudenza-4.pdf)