Il condòmino può pagare la propria quota direttamente al terzo fornitore

Cass.6 dicembre 2023 n.34220 - Cass.28 dicembre 2023 n.36283

Non è facile condensare in poche righe la portata dei principi espressi dalle due pronunce "gemelle" della Corte di Cassazione, tenuto conto che esse mutano un precedente indirizzo quasi decennale e comportano una serie di interrogativi specialistici in linea di diritto.

La questione riguarda se sia legittimo o meno il pagamento pro quota eseguito dal condòmino direttamente nei confronti del terzo fornitore.

Va ricordato innanzitutto che con la pronuncia 17 febbraio 2014 n.3636 la Corte di Cassazione ha affermato un principio che si è poi consolidato nel tempo per il quale il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condòmini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti.
Ne consegue che non è idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante.

Dunque secondo tale indirizzo il condòmino non può pagare la sua quota direttamente al terzo creditore, liberandosi del debito unicamente nei confronti del Condominio che è la vera e unica parte debitrice del rapporto contrattuale.
Le due obbligazioni sono del tutto distinte, perché mentre il condominio è il "soggetto" contraente obbligato verso il terzo, il condòmino è tenuto verso il condominio a costituire la provvista di cassa per fare fronte all'obbligazione.

Questa pronuncia ha lasciato aperte questioni di evidente sensibilità.
Le due ordinanze del dicembre 2023 sopra indicate ribaltano tale indirizzo consolidato interpretativo e ammettono che il singolo condòmino possa liberarsi della propria obbligazione verso il condominio e verso il terzo creditore.
Dossier Condominio n. 201/2024 Il pagamento eseguito dal singolo condòmino nei confronti del terzo estingue la sua obbligazione sia nei confronti del terzo sia nei confronti del Condominio; tale doppia efficacia estintiva del pagamento si basa, infatti, sul fatto che il pagamento al terzo priva di titolo la pretesa del Condominio rispetto al versamento del contributo della quota condominiale che serve a costituire la provvista del terzo.

Tuttavia, l'adempimento del singolo condòmino nei confronti del Condominio non estingue di per sé il debito nei confronti del terzo creditore, il quale potrà sempre agire nei confronti del condòmino per la quota di sua spettanza, fino a quando l'amministratore non abbia a lui versato la provvista.
E' innegabile che tale nuova interpretazione, contenuta nelle due pronunce in argomento, porti una notevole semplificazione nella gestione dei rapporti condominiali, benché porti ad una maggiore difficoltà dell'amministratore nel controllo dei versamenti afferenti il rapporto contrattuale con il terzo, tanto più ove il credito versi in situazione contenziosa e/o in fase esecutiva.

Allegato

(dossier-201-05-2024-patti-voce-giurisprudenza.pdf)