Il vizio di eccesso di deleghe in violazione dell'art.67 d.a.c.c. deve rispondere ad un interesse concreto la cui dimostrazione è a carico di chi impugna

Corte di Appello di Roma 21 gennaio 2025 n.371

Questa pronuncia della Corte di Appello ha una portata innovativa di notevole interesse.

La controversia origina dall’impugnazione di una delibera dell’assemblea, nella quale, secondo la prospettazione dell’impugnante, si manifestava il vizio di eccesso di deleghe in capo ad un condòmino.

Come è noto la materia è oggi regolata dall’art.67 d.a.c.c., norma espressamente inderogabile, per la quale “Ogni condòmino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale“.

Nella controversia in esame il Tribunale di Roma, in primo grado, accoglieva l’impugnazione e disponeva l’annullamento dell’assemblea per violazione della disposizione del regolamento condominiale che limita a tre il numero delle deleghe conferibili a ciascun condòmino. A tal fine, il Tribunale di Roma richiamava la giurisprudenza di legittimità (Cass.28-3-2017 n.8015) che afferma l’inderogabilità delle clausole del regolamento di condominio volte a limitare il potere di rappresentanza nelle assemblee, a prescindere dal fatto che tale violazione sia stata o meno rilevante per la validità della costituzione dell’assemblea e della delibera assembleare, escludendo pertanto la rilevanza della c.d. prova di resistenza.

Secondo un orientamento interpretativo consolidato, infatti, quando un rappresentante partecipa all’assemblea condominiale con un numero di deleghe superiore a quello permesso dal regolamento di condominio, si verifica un vizio nel procedimento di formazione della delibera, che è pertanto annullabile, indipendentemente dal fatto che il voto espresso dal delegato sia stato determinante o meno per raggiungere la maggioranza necessaria all’approvazione.

Tuttavia la Corte di Appello, in diverso avviso, ha esteso il concetto di interesse ad agire affermando che la rilevanza della violazione del’art.67 d.a.c.c. per eccesso nel numero di deleghe debba legarsi necessariamente ad una concreta lesione degli interessi collettivi.

A tale proposito la Corte d’Appello afferma con chiarezza che il “vizio di eccesso di deleghe non consentirebbe di rispondere ad alcun interesse concreto, laddove la regolarità procedurale della deliberazione dell’assemblea condominiale non si traducesse nella lesione effettiva e concreta attinente al corretto formarsi della volontà collegiale”.

La Corte stabilisce un principio generale secondo cui l’interesse ad agire in materia condominiale non può essere astratto o meramente formale, ma deve concretizzarsi in un pregiudizio effettivo alla formazione della volontà assembleare. Come esplicitamente affermato nella sentenza, vi sarebbe, altrimenti, un “difetto di interesse del condòmino agente, al quale non può essere riconosciuto un astratto diritto di agire a tutela della legalità della condotta condominiale, se non in rapporto alla tutela di un proprio concreto interesse”.

Pertanto, laddove non sia fornita da parte dei condòmini che hanno impugnato la delibera, a ciò onerati, la prova della rilevanza dell’eccesso di deleghe in relazione alla validità di costituzione e di deliberazione dell’assemblea, l’impugnativa deve esser respinta. Diversamente ragionando, il vizio di eccesso di deleghe non consentirebbe di rispondere ad alcun interesse concreto.

Allegato

(dossier-209-09-2025-patti-voce-giurisprudenza-4.pdf)