La Corte di Cassazione conferma che la convocazione dell'assemblea via e-mail non è valida, perché in violazione della norma inderogabile del'art.66 d.a.c.c.

Cassazione 18 giugno 2025 n.16399

La pronuncia in commento si trova a confermare, ancora una volta, l'inderogabilità dell'art.66 d.a.c.c. laddove indica rigorosamente le modalità di convocazione dell'assemblea.

E ciò a fronte di una prassi delle corti di merito che talvolta ammettono sistemi equipollenti di comunicazione dell'avviso, ad esempio via email, purchè sia rispettato l'onere di provarne la ricezione. Ci sono sentenze di merito che consentono esplicitamente questa possibilità (ad es. Corte d'appello di Brescia 4/2019) che richiama proprio un caso in cui era stato il condòmino a chiedere di ricevere le comunicazioni a mezzo mail ordinaria, non essendo titolare di una Pec.
Come ricordato dal Tribunale di Roma (sentenza 6218 del 19 aprile 2023) l'avviso ha natura di atto recettizio ex articolo 1135 del Codice civile e comporta la necessità che sia ricevuto. Sempre il Tribunale di Roma nella sentenza 12727/2021 ha precisato che la posta elettronica ordinaria può formare piena prova dei fatti nella stessa rappresentati, come prevede l'articolo 2712 del Codice civile, se non vengono disconosciuti da colui nei confronti del quale viene prodotta.

La più recente giurisprudenza della Corte ha precisato che la mancata comunicazione a taluno dei condòmini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c..,unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava, peraltro, l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti (Cass. n. 6735 del 2020).

Ora, l'art. 66, terzo comma, disp. att. e.e., dopo le modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012, stabilisce per l'esecuzione della preventiva convocazione di tutti i condòmini di un edificio alla adunanza assembleare (quale requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione in essa presa) forme determinate (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano).

L'assemblea non può, allora, validamente deliberare, né l'amministratore può comunque disporre, che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria.

Opera, invero, il limite dell'art. 72 disp. att. e.e., il quale, prescrive che "i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69".

La comunicazione ai condòmini dell'avviso di convocazione dell'assemblea è atto recettizio e solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail), consentendo di ritenere la stessa giunta all'indirizzo del destinatario nel momento in cui il sistema genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella deldestinatario, determina una presunzione di conoscenza dell'atto analoga a quella prevista, per le dichiarazioni negoziali, dall'art. 1335 c.c.

Il citato art. 66, comma 3, non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all'indirizzo del destinatario.

Già più volte la Corte ha precisato che "con l'invio a casella email ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l'indirizzo di posta certificata del destinatario" e che la "ricevuta di avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo Pec, non (è) sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della posta mail ordinaria" (Cass. n. 35922 e n. 15345 del 2023).

La Corte enuncia quindi il principio di diritto: l'art. 66, terzo comma, disp. att. e.e. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice.

Allegato

(dossier-208-07-2025-patti-voce-giurisprudenza-4.pdf)