Nuove importanti indicazioni della Corte di Cassazione sulle modalità di corretta redazione del rendiconto condominiale secondo il criterio misto cassa-competenza.

Cassazione 16 settembre 2025 n.25446

Il Supremo Collegio decide in merito al ricorso di un condòmino che lamentava l’illegittimità dei rendiconti presentati dall’amministratore secondo un criterio misto cassa-competenza, viziati a suo dire per il mancato rispetto del principio di cassa.

La Corte di appello di Trieste, nel confermare il rigetto della domanda di annullamento, aveva statuito che il rendiconto ha ormai una struttura complessa e si compone di diversi documenti, che non si prestano – per la loro natura – ad essere redatti secondo un unico criterio, di cassa o di competenza.
Così, mentre il registro di contabilità presuppone l’adozione del criterio di cassa (dovendo in esso essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti di entrata ed uscita, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione: art. 1130 n. 7 cod. civ.), la situazione patrimoniale esige la rilevazione e registrazione di fatti contabilmente rilevanti secondo il criterio della competenza, posto che se redatta secondo il criterio di cassa sarebbe solo una duplicazione del conto entrate/uscite.

Dal suo canto la Corte di Cassazione, nella sentenza in commento, conferma che le norme dell’art. 1130-bis c.c. si collocano nel più ampio sistema normativo degli artt.1129 e 1130 c.c. e concentrano e sintetizzano la documentazione contabile che costituisce parte integrante ed indispensabile del rendiconto condominiale annuale, costituito dal registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa della gestione.

In definitiva, il rendiconto condominiale, a norma dell'art.1130-bis cod. civ., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie; nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione saranno riportati i dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28257 del 09/10/2023 - Vedi Dossier Condominio gennaio-febbraio 2024).

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, documenti contabili che compongono il rendiconto, sono certamente ispirati dallo scopo di realizzare l’interesse del condòmino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.
Pertanto, alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell’anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest’ultima modalità contabile prevede che ci sia l’indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell’anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno; sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che pertanto rappresentano debiti); sia l’indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell’anno; sia quelle previste e deliberate nell’anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nell’anno (quindi rappresentanti i crediti nella situazione patrimoniale).

La sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, che, dunque, deve contenere (tra l’altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa-competenza.

In sostanza, opera il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell’operazione.

Ciò significa che per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.
È, piuttosto, sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1370 del 18/01/2023).

La pronuncia in rassegna rappresenta dunque un’importantissima indicazione del corretto criterio di redazione del rendiconto, in linea con l’evoluzione giurisprudenziale di legittimità che pone al centro dell’indagine la chiarezza e l’intellegibilità del rendiconto per consentire all’assemblea di procedere anche sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore.
La documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.