La nomina dell'amministratore è nulla se non specifica il compenso analitico, ma le somme percepite in forza del mandato invalido non devono essere restituite

Tribunale di Roma, 7-11-2024 n.16992 est.Berti

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Un condòmino impugnava le delibere con le quali, nel corso degli anni, veniva nominata un’amministratrice che non provvedeva a specificare analiticamente il compenso per l’attività di mandataria.

Chiedeva pertanto dichiararsi la nullità delle decisioni dell’assemblea e disporre la restituzione ai condòmini delle somme percepite indebitamente dall’amministratrice.

Osserva nella sentenza in esame il Tribunale di Roma che l'articolo 1129, comma 14, c.c. prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. La ratio della norma è quella di impedire all'amministratore di richiedere compensi aggiuntivi non predeterminati al momento del conferimento dell'incarico evitando così "spiacevoli sorprese" ai condomini.

Il Tribunale si richiama ad un recente indirizzo giurisprudenziale per il quale "la delibera tramite cui si nomina l'amministratore senza specificare il compenso risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condòmini con l'indicazione dell'importo da corrispondere. La nomina dell'amministratore, a seguito della riforma del 2012, si struttura quale scambio di proposta e accettazione, così come si desume dai commi 2 e 14 dell'articolo 1129 del c.c., come pure dall'articolo 1130 del Cc, il quale dispone che la nomina deve essere annotata in apposito registro e, più in generale, la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta" (cfr. Corte di Cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12927 del 22/04/2022). Pertanto, il testo novellato dell'art. 1129, comma 14 c.c., nel disporre espressamente che "l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta", disciplina un'ipotesi di nullità testuale, in quanto stabilita dalla legge sicché la specificazione dell'importo deve ritenersi necessaria anche nel caso di rinnovo dell'incarico e non può ritenersi implicita.

Inoltre, come chiarito nella medesima pronuncia, "al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto" (cfr. Cass. n. 12927/2022 cit.).

Talchè il Tribunale ritiene senz’altro la nullità dei mandati conferiti nel corso degli anni in assenza di specificazione del compenso.

Il Tribunale di Roma nega tuttavia accesso alla domanda di restituzione dei compensi percepiti.

Osserva infatti che al rapporto che lega l'amministratore al condominio si applica la presunzione di onerosità di cui all'art. 1709 c.c. e quindi, al pari di qualsiasi altro mandatario, all'amministratore di condominio spetta "comunque" un compenso per l'attività svolta salvo il caso in cui sia stata espressamente pattuita la natura gratuita della prestazione.
Nel caso in esame, è pacifico che l'amministratrice abbia svolto la propria attività gestoria in favore del Condominio e che, come si ricava dai documenti allegati da entrambe le parti, l'assemblea ha approvato i consuntivi nei vari anni di gestione tra le cui voci è stato sempre esposto il compenso dell'amministratore.

Può pertanto affermarsi che l'assemblea del condominio con l'approvazione dei rendiconti di esercizio abbia ratificato l'operato dell'amministratrice riconoscendo come dovuti i relativi compensi e, pertanto, ritiene di disattendere la relativa domanda di restituzione avanzata dall'attore.

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